UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO
INSTITUTO DE ECONOMIA
MONOGRAFIA DE BACHARELADO
CRESCIMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO NO
BRASIL E A OPÇÃO DE INVESTIMENTO EM
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
GUSTAVO VINHAES PIMENTA
110051973
ORIENTADORA: Prof. Margarida Gutierrez
MARÇO 2014
UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO
INSTITUTO DE ECONOMIA
MONOGRAFIA DE BACHARELADO
CRESCIMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO NO
BRASIL E A OPÇÃO DE INVESTIMENTO EM
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
_________________________________
GUSTAVO VINHAES PIMENTA
110051973
ORIENTADORA: Prof. Margarida Gutierrez
MARÇO 2014
As opiniões expressas neste trabalho são da exclusiva responsabilidade do autor.
AGRADECIMENTOS
Dedico esse trabalho principalmente a minha avó Norma, que sempre se dedicou e fez
de tudo para que esse momento acontecesse, esteja onde estiver obrigado por tudo. Agradeço
a toda a minha família e amigos por todo o apoio e incentivo dado ao longo da minha vida.
Principalmente o meu avô Sergio, a minha mãe Jacqueline e o meu irmão Bruno que sempre
estiveram do meu lado. Agradeço, também, ao Instituto de Economia da UFRJ, que
proporcionou todo o aprendizado necessário para a minha formação como economista e,
principalmente, a minha orientadora Margarida Gutierrez por todos os ensinamentos ao longo
da minha formação e para a realização deste presente trabalho.
RESUMO
O presente trabalho trata sobre o investimento no mercado imobiliário através de
fundos de investimentos imobiliários. Esses instrumentos financeiros são uma opção para o
investidor diversificar seus ativos, obter mais rentabilidade em comparação com as aplicações
de renda fixa e investir nos mais diversos empreendimentos imobiliários com um baixa
quantia. O foco principal do estudo é mostrar que não há necessidade de comprar um imóvel
para investir no mercado imobiliário, comparar a rentabilidade dos fundos de investimentos
imobiliários com o benchmark da renda fixa e as vantagens de investir através de fundos de
investimentos imobiliários. Conclui-se que há como realizar aplicações no mercado
imobiliário com um volume pequeno de capital, obtendo mais vantagens tanto no
investimento direto em um imóvel quanto em um título de renda fixa.
SÍMBOLOS, ABREVIATURAS, SIGLAS E CONVENÇÕES
BID - Banco Interamericano de Desenvolvimento
BNH - Banco Nacional da Habitação
CCI - Cédula de Créditos Imobiliários
CDB - Certificado de Depósito Bancário
CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários
CVM - Comissão de Valores Mobiliários
FGV - Fundação Getúlio Vargas
FII's - Fundos de Investimentos Imobiliários
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPO - Inicial PublicOffering
LCI - Letras de Créditos Imobiliários
MCMV - Minha Casa Minha Vida
OGU - Orçamento Geral da União
PIB - Produto Interno Bruto
PNAD - Pesquisa Nacional por Amostragem de Domicílios
PNUD - Programa das Nações Unidades para Desenvolvimento
PSH - Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social
RET - Regime Especial de Tributação
RM - Região Metropolitana
SFH - Sistema Financeiro Habitacional
SFI - Sistema Financiamento Imobiliário
SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
FAR - Fundo de Arrendamento Residencial
FGTS - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
7
ÍNDICE
INTRODUÇÃO ...................................................................................................................................... 8
CAPÍTULO I - MELHORA NO CENÁRIO ECONÔMICO ................................................................ 9
1.1. ATUAL CENÁRIO ECONÔMICO ............................................................................................ 9
1.1.1. AQUECIMENTO DA ECONOMIA E REFLEXOS NA DEMANDA.................................. 10
1.1.2. DÉFICIT HABITACIONAL: A DEMANDA POR MORADIAS ......................................... 13
1.2. FINANCIAMENTO E CRÉDITO IMOBILIÁRIO................................................................... 16
1.2.1. ABORDAGEM HISTÓRICA................................................................................................. 16
1.2.2. INSTRUMENTOS DE CRÉDITO E SECURITIZAÇÃO PARA O SETOR IMOBILIÁRIO
........................................................................................................................................................... 17
1.2.3. A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS MÓVEIS INFUGÍVEIS E FUNGÍVEIS ........... 21
1.2.4. PROGRAMA DE SUBSIDIO À HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL (PSH) ............. 21
CAPÍTULO II - FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO .................................................... 23
CONCLUSÃO ...................................................................................................................................... 28
8
INTRODUÇÃO
Hoje em dia no Brasil, o investimento imobiliário é um dos mercados que mais crescem
e com isso há um grande número de oportunidades. Apesar disso, as pessoas acreditam que há
uma grande necessidade de desembolso de capital para investir em imóveis, pois é necessário
comprar um. Na verdade, os investidores podem optar por instrumentos financeiros que tem
uma aplicação mínima muito menor do que investirem em imóvel e, esses instrumentos
financeiros não têm tributação, como a maioria das aplicações, seja ele diretamente em
imóvel, fundos de renda fixa ou CDB (Certificado de Depósito Bancário).
As pessoas tem necessidade de investir seu capital, principalmente no contexto atual
onde o Brasil passa por um momento econômico favorável e será país sede da Copa do
Mundo de 2014 e das Olimpíadas em 2016. Com isso, ocorrerão mudanças nas cidades para
que as mesmas fiquem melhores e o mercado imobiliário possivelmente irá valorizar, porém
um grande problema é a questão do alto desembolso de capital para começar a investir.
Hoje em dia, o mercado imobiliário é um dos ramos para se investir no Brasil. A menor
valorização do quadro elaborado pelo Sindicato de Habitação do Rio - Secovi (2012) de um
apartamento de dois quartos na Gávea mostrou que o imóvel rendeu 120% a mais do que a
poupança em um período de 10 anos. Em alguns casos uma valorização de 400% no mesmo
período para quem comprou um apartamento de quatro quartos em determinados bairros da
Zona Sul do Rio de Janeiro. O investimento em imóvel é considerado de baixo risco no qual
há possibilidade de aumento de ganhos comparados com outros investimentos seguros, como
a poupança e renda fixa. Além dessa valorização, o imóvel "trabalha" para o seu proprietário,
pois ele pode gerar receitas mensais, como o aluguel.
9
CAPÍTULO I - MELHORA NO CENÁRIO ECONÔMICO
1.1. ATUAL CENÁRIO ECONÔMICO
A partir do Plano Real, implantado em meados dos anos 90, a estabilidade da economia
permitiu que o Brasil tivesse um maior controle sobre a inflação, recebesse maiores
investimentos externos, investisse mais em infraestrutura interna e gerasse mais empregos,
fazendo com que o nível de desemprego hoje seja um dos menores já atingidos.
O Brasil é, atualmente, um país de destaque no cenário econômico mundial. Faz parte
dos BRIC's (Brasil, Rússia, Índia e China) e é reconhecidamente um dos maiores PIB's do
mundo, atingindo a sétima posição no ranking das maiores economias mundiais. A crise
norte-americana que atingiu o mundo inteiro trouxe poucas consequências permanentes para o
país, que hoje se encontra com uma economia interna mais sólida. A SELIC, taxa de juros
básica brasileira, que já atingiu níveis estratosféricos devido à inflação nas décadas de 80 e
90, caiu de forma considerável durante a década de 2000. Nos anos de 2008 e 2009 chegou a
se estabelecer em um dígito e atualmente (março/2014) está em 10,5%, o que nunca tirou do
Brasil o status de um dos países com maiores juros reais do mundo. Ou seja, o cenário de
juros, relativamente baixos para os padrões brasileiros, beneficia a demanda que, devido ao
aumento do consumo, aquece ainda mais o mercado interno que já vem sendo estimulado com
as medidas e incentivos adotados pelo governo para amenizar os reflexos da crise do
subprime1
norte americano. Porém, se comparado ao cenário internacional, os juros brasileiros
são os maiores do mundo, o que de certa forma blinda o setor imobiliário que vive graças à
expansão de crédito.
1
Subprime foi a crise financeira que começou em 2006 nos Estados Unidos pelas Instituições de crédito que emprestavam
dinheiro lastreado nas hipotecas de imóveis. Foi uma das piores crises financeiras do mundo e teve seu marco com a quebra
do Banco Lehman Brothers em setembro de 2008.
10
1.1.1. AQUECIMENTO DA ECONOMIA E REFLEXOS NA DEMANDA
A estabilidade econômica alcançada pelo país frente a problemas nacionais e
internacionais permite que a economia se mantenha aquecida e em crescimento mesmo com o
fraco desempenho das economias desenvolvidas. De acordo com a observação dos gráficos
abaixo, provenientes de um estudo feito para a realização do Plano Plurianual, o aumento na
geração de novos empregos (Gráfico 1) no Brasil faz com que o nível de renda da população
tenda a crescer de forma acelerada, de tal forma que em 2010 a classe C teve o acréscimo de
19 milhões de pessoas e a classe AB teve o aumento de 12 milhões. Em 2005, as classes A, B
e C eram apenas 49%, enquanto em 2010 elas somavam 74%, um aumento de quase 25% em
apenas 5 anos. (Gráfico 2).
Gráfico 12
: Projeções para o Mercado de Trabalho
Fonte: Ministério do Planejamento e Microdados da PNAD.
2
http://www.planejamento.gov.br/secretarias/upload/Arquivos/spi/PPA/2012/mensagem_presidencial_ppa.pdf
11
Gráfico 23
: Aumento das Classes AB e C
Fonte: IBGE
Um dos fatores que têm mantido aquecida a demanda de imóveis no Brasil é o atual
crescimento da massa salarial brasileira (Gráfico 3), além do aumento do poder de compra
(Gráfico 4), que influenciam diretamente na capacidade de aquisição de imóveis. Sendo
assim, todos esses fatores combinados geram uma maior demanda por serviços e produtos
internos, uma vez que, como visto acima, as economias externas estão enfrentando problemas
econômicos. O que faz com que não só o setor imobiliário, mas o de serviços e varejo também
tenham bons resultados frente ao cenário internacional de incerteza.
3
http://www.logisticadescomplicada.com/as-classes-sociais-e-a-desigualdade-no-brasil/
12
Gráfico 3
4
: Avanço da Massa Salarial
Fonte: IBGE/PME
Gráfico 45
: Quantidade de salários mínimos necessários para comprar um carro básico no
Brasil
Fonte: MTE. e DIESSE/PROCON
Como dito anteriormente, o avanço da massa salarial somado a nova perspectiva de
ganhos da população brasileira e ao relativo aumento do poder compra ao longo dos anos são
fatores que explicam o recente aquecimento do setor imobiliário brasileiro. Contudo, esses
não são os únicos fatores que explicam tal fato. O alto nível de Déficit Habitacional
encontrado no país, as fontes de financiamento imobiliário e os recentes incentivos
4
http://portal.mte.gov.br/data/files/8A7C816A2E7311D1012FE4452D5D3201/IPEA_bmt46_completo.pdf
5
http://www.humus.com.br/down/Modulo1-Sergio_Vale.pdf
13
governamentais ao setor de produção através de programas como o Minha Casa Minha Vida
também ajudaram a impulsionar esse setor.
1.1.2. DÉFICIT HABITACIONAL: A DEMANDA POR MORADIAS
Um ponto importante para se levar em conta nessa análise é o nível do déficit habitacional
brasileiro. Em um estudo feito pela Fundação João Pinheiro em conjunto com o Ministério
das Cidades, o BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) e o PNUD (Programa das
Nações Unidas para o Desenvolvimento) em 2008, a estimativa era que o déficit habitacional
estivesse em 5,5 milhões de unidades frente a um déficit de 5,989 milhões no ano de 2007.
Dos 5,5 milhões, 1,487 milhões são do Rio de Janeiro e São Paulo, os estados
economicamente mais relevantes do país. Esses números mostram que o Brasil permanece
com um déficit habitacional alto frente aos países desenvolvidos no cenário mundial. Ainda
com base no estudo do Ministério das Cidades, a maior demanda por novas moradias, 89,6%,
vem das pessoas que ganham "até três salários mínimos", 7% ganham "mais 3 a 5 salários
mínimos" (Gráfico 5). Ou seja, 96,6% da população brasileira faz parte da população de baixa
renda que, ultimamente, têm sido foco dos programas de incentivos do governo como MCMV
(Minha Casa Minha Vida). Essa parte da população precisa de incentivos especiais para
adquirir imóveis, uma vez que o preço do imóvel é alto e, sem incentivos, essa parte da
população não teria acesso aos programas de financiamento imobiliários, uma vez que nem o
SFH (Sistema Financeiro Habitacional) nem o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário)
foram bem sucedidos no que tange a questão de prover moradias às classes mais baixas da
população. De acordo com estudo da FGV de 2007, "O Crédito Imobiliário no Brasil:
Caracterização e Desafios" os principais motivos para isso foram: "...em grande parte, às altas
taxas de juros e aos entraves institucionais e jurídicos que permearam a política habitacional,
muitos deles ligados à baixa satisfação dos direitos de propriedade e ao elevado custo de
execução de hipotecas. Estando as instituições financeiras sujeitas a regras estritas do SFH, o
direcionamento de recursos para financiamento habitacional acaba por limitar a participação
dos bancos nesse mercado".
14
Gráfico 56
: Déficit Habitacional urbano por faixas de renda média familiar mensal em salários
mínimos - Brasil - 2008
Fonte: IBGE e PNAD
De acordo com o estudo, a região Sudeste representa a maior parte do déficit
habitacional do país, com 36,9%, ou seja, 2,046 milhões de unidades. A região Nordeste tem
o segundo maior índice de déficit percentual, 35,1%, o que representa 1,946 milhões de
unidades (Gráfico 6). Vale ressaltar que há uma diferença importante entre o déficit no
Nordeste para o déficit do Sudeste. O déficit do Sudeste é majoritariamente formado por
unidades em áreas urbanas, 1,969 milhão de unidades nas áreas urbanas e 76 mil nas áreas
rurais, enquanto o déficit do Nordeste é mais dividido, ficando a zona urbana com o dobro da
zona rural (Gráfico 6). Como relatado no estudo, as nove áreas metropolitanas do país
selecionadas pela PNAD (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios) possuem 1,537
milhão de domicílios classificados como déficit, o que representa 27,7% das carências
habitacionais do país. As áreas metropolitanas (RM - Região Metropolitana) analisadas pela
PNAD são: RM Belém, RM Fortaleza, RM Recife, RM Salvador, RM Belo Horizonte, RM
Rio de Janeiro, RM São Paulo, RM Curitiba e RM Porto Alegre.
6
http://buildinbrazil.net/wp-content/uploads/2012/02/D%C3%A9ficit_Habitacional_no_Brasil_2008.pdf
15
Gráfico 67
: Distribuição do déficit habitacional, por situação de domicílio, segundo regiões
geográficas - Brasil - 2008.
Fonte: IBGE e PNAD
Portanto, um alto nível de déficit habitacional constatado no país devido a uma forte
regulamentação econômica, característica atual da economia brasileira pelos problemas
passados, combinado com um aumento na criação de empregos, com o aumento da
capacidade do poder de compra e com a mudança dos níveis sociais-demográficos de grande
parte da população, podem fortalecer o fato do crescimento do mercado imobiliário brasileiro
ser sustentável. Apesar disso, somente esses fatos não impediriam a possível existência ou
não de uma bolha imobiliária no país.
7
http://buildinbrazil.net/wp-content/uploads/2012/02/D%C3%A9ficit_Habitacional_no_Brasil_2008.pdf
16
1.2. FINANCIAMENTO E CRÉDITO IMOBILIÁRIO
1.2.1. ABORDAGEM HISTÓRICA
O crédito imobiliário é de extrema importância para o desenvolvimento econômico e
social do país, ele possibilita na maioria dos casos, a compra de casas e apartamentos pela
população. Devido ao fato dos imóveis terem preços elevados e serem considerados bens
essenciais, afinal sempre é necessário um local para se morar, sem o crédito imobiliário,
possivelmente, grande parte da população não teria acesso a moradias, o que tornaria a
situação social do país mais precária.
Devido a esse fato, em 1964 pela lei nº 4.380 foi criado o SFH que é um dos sistemas de
financiamento imobiliário existentes no país, como é dito no estudo "O Crédito Imobiliário no
Brasil: Caracterização e Desafios" (FGV-SP (2007)), "As grandes inovações instituídas pelo
sistema foram: (i) a correção monetária dos ativos e passivos, a qual garantia a rentabilidade
real das aplicações dos poupadores; e (ii) a criação do Banco Nacional da Habitação (BNH),
que se tornou o órgão central, orientando e disciplinando o sistema no País e propiciando a
formação de uma rede de agentes financeiros especializados na intermediação da captação e
na aplicação desses recursos".
Os recursos que o BNH administrava eram provenientes do Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço (FGTS) e das cadernetas de poupança. O prazo máximo de financiamento
através do SFH era de 360 meses. Na primeira década de atuação, o SFH foi relativamente
bem sucedido. O Brasil passava por um contexto de prosperidade econômica, vivido da
década de 1970 e conhecido como "Milagre Econômico". Porém, mesmo no auge do
programa estabelecido pelo governo, o Brasil teve dificuldades de fornecer crédito à
população de baixa renda. Isso ocorreu devido à própria restrição de renda dessas famílias
que, como se pode perceber atualmente, necessitavam de programas de incentivos específicos
como o atual MCMV.
Na década de 1980 e 1990 houve o que ficou conhecido como "Crise do SFH". Na
realidade, graças à taxa real de juros fixa adotada pelo sistema, o ajuste entre oferta e
demanda de moradias não se tornava possível. O desequilíbrio entre oferta e demanda somada
a crise econômica vivida pelo país nessas décadas, levou a um arrocho salarial. Além disso, a
realidade brasileira de inflação alta aumentou o índice de inadimplência do SFH.
No ano de 1986 o sistema passou por mudanças. Uma delas foi a extinção do BNH que
teve suas principais funções distribuídas entre órgãos governamentais. Com isso, pode-se
17
perceber o motivo da importância da Caixa Econômica Federal (CEF) no crédito habitacional.
A nova distribuição das funções do BNH colocou sob a responsabilidade da CEF "a
administração do passivo, do ativo, do pessoal e dos bens móveis e imóveis do BHN, bem
como a gestão do FGTS", de acordo com "O Crédito Imobiliário no Brasil: Caracterização e
Desafios" (FGV-SP (2007)).
1.2.2. INSTRUMENTOS DE CRÉDITO E SECURITIZAÇÃO PARA O SETOR
IMOBILIÁRIO
A Lei nº 10.931/2004 desenvolveu e aperfeiçoou os instrumentos de financiamento e
securitização do setor imobiliário. O setor da construção civil apresenta grande importância
para a economia nacional, por diversas razões. Dentre as principais razões, destacam-se duas:
uma pelo lado da demanda, devido ao efeito da redução do déficit habitacional brasileiro, e a
outra pelo lado da oferta, devido ao peso expressivo do setor, que responde por 21% da
indústria brasileira e apresenta grande capacidade na geração de postos de trabalho.
A participação de 11,1% do crédito imobiliário no total de crédito concedido na
economia em julho de 2012 (Gráfico 7) mostra que apesar de ter mais do que dobrado a sua
participação no total do crédito, o quanto o setor ainda pode ser explorado. É importante
destacar que o número de unidades financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação, que
chegou a 400 mil em 1990, totalizava pouco menos de 162 mil ao final de 2002, sendo 133
mil com recursos do FGTS e 29 mil da caderneta de poupança, segundo dados do Banco
Central do Brasil.
18
Gráfico 78
: Distribuição do déficit habitacional, por situação de domicílio, segundo regiões
geográficas - Brasil - 2008.
O governo, através de programas sociais direcionados ao setor de habitação, está
comprometido com o fomento ao mercado imobiliário no Brasil. O objetivo das medidas
adotadas é estimular o desenvolvimento do financiamento privado na construção civil, por
meio da introdução e aperfeiçoamento dos instrumentos de crédito e securitização, a melhoria
da segurança jurídica para mutuários e financiadores, e um regime tributário mais eficiente. O
direcionamento dos recursos públicos tem sido pautado pela melhoria no foco do
direcionamento desses recursos. O principal objetivo dos programas do governo é facilitar o
acesso ao financiamento por parte de famílias de baixa-renda, as mais afetadas pelo déficit
habitacional do país.
O crescimento da construção civil teve impacto importante sobre o mercado de trabalho
e a geração de novas contratações. A criação de postos de trabalho formais vem apresentando
forte expansão, gerando novas vagas e empregando cada vez mais pessoas ao longo dos anos.
A seguir serão detalhadas algumas medidas de aperfeiçoamento legal e institucional que
colaboram para o desenvolvimento do mercado de crédito imobiliário de forma sustentável e
que permitirão o direcionamento de novos recursos privados para o financiamento
habitacional. Para tanto, a Lei nº 10.931/2004 atribui maior segurança jurídica e eficiência
econômica ao financiamento imobiliário, mediante instrumentos como o Patrimônio de
Afetação de incorporações imobiliárias, a Letra de Crédito Imobiliário e a Cédula de Crédito
Imobiliário.
8
http://www.abecip.org.br/imagens/abertura_julio_final.pdf
19
A Lei n.º 10.931/2004 introduziu aperfeiçoamentos no Patrimônio de Afetação
objetivando uma melhoria no grau de governança do empreendimento, permitindo meios
eficazes de fiscalização do patrimônio afetado e permitindo a continuidade da obra em caso
de falência da incorporadora.
O Patrimônio de Afetação é uma figura jurídica aplicável em incorporações imobiliárias
com a finalidade de segregar o patrimônio de uma determinada incorporação dos demais bens
da incorporadora. Dessa forma, são protegidos tanto os compradores quanto os agentes
financiadores das unidades imobiliárias em construção, conferindo-lhes maior segurança.
A instituição do Regime Especial de Tributação (RET) teve por objetivo retirar entraves
para a adoção do Patrimônio de Afetação, oferecendo uma simplificação da tributação pelo
agrupamento de vários impostos federais em uma única alíquota a incidir sobre as receitas
oriundas desse tipo de atividade. Com o RET, os adquirentes de imóveis poderão verificar
regularmente o pagamento dos tributos e demais obrigações referentes à incorporação, que
terá contabilidade apartada, propiciando-lhes os meios para preservar a regularidade
financeira e tributária ao longo da execução da obra.
Essa nova sistemática tem como vantagem a atração de novos recursos para financiar o
setor, principalmente por parte das instituições financeiras. As instituições assarão a ter
informações mais fidedignas dos projetos financiados e, na hipótese de falência da
incorporadora, terão melhores condições para recuperar os recursos emprestados.
Títulos de Securitização de Créditos do Setor Imobiliário
Complementarmente à instituição do patrimônio de afetação, a Lei nº 10.931/2004
concluiu também a regulamentação do processo de securitização de créditos imobiliários, que
havia sido iniciada com a Lei nº 9.514/1997, que criou o Sistema Financeiro Imobiliário.
Foram criados dois novos instrumentos complementares: a Cédula de Crédito Imobiliário
(CCI) e a Letra de Crédito Imobiliário (LCI).
A CCI é um instrumento emitido no ato da concessão de um financiamento imobiliário
para representar a propriedade do crédito decorrente dessa operação específica. No caso de
representar o crédito de uma operação com garantia real, a Cédula fica registrada juntamente
com o imóvel financiado no Cartório de Imóveis e seus direitos podem ser objeto de
negociação e securitização, sem que seja necessária a anuência dos devedores ou o registro
em Cartório de Imóveis. Além disso, por ser um título executivo extrajudicial, o processo de
cobrança e execução de garantia do crédito representado por uma CCI é menos custoso.
20
A LCI, por sua vez, é um título de emissão privativa das instituições financeiras e são
lastreados em créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária que o
emissor da Letra detém em sua carteira.
Esses dois instrumentos fortalecem os canais de financiamento ao setor imobiliário, pois
propiciam a fácil emissão e negociação dos direitos creditórios decorrentes de operações de
financiamento.
Carta Garantia
A criação do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) pela Lei nº 9.514/1997 foi
um importante instrumento para desenvolver o mercado de securitização de créditos
imobiliários. O CRI permite que a concedente desse tipo de crédito possa repassá-lo a outros
investidores com perfil mais compatível com o risco e o prazo do contrato de financiamento
imobiliário, cujo prazo médio supera 10 anos. Além disso, o CRI permite que diversos
contratos de baixo valor possam ser negociados em conjunto, em um único título de
securitização, dando maior escala à operação e possibilitando maior volume e liquidez ao
mercado primário de crédito imobiliário.
Entretanto, o que restringe o mercado secundário desses títulos é a pequena dimensão
relativa do mercado de CRI. Para aumentar a liquidez do CRI, foi instituída, mediante a
Resolução CMN nº 3.155/2003, a Carta Garantia para a recompra de CRIs. Trata-se de uma
regulamentação no âmbito do direcionamento do crédito do Sistema Financeiro da Habitação
(SFH), que objetiva garantir maior segurança aos detentores de CRIs e fomentar esse
mercado. Com isso, as instituições integrantes do SFH que negociarem carta garantia, se
comprometendo a recomprar os CRIs de sua emissão, segundo as regras definidas na própria
regulamentação, poderão computar, para fins de direcionamento de depósitos de poupança em
financiamento habitacional, 1/3 do valor dos respectivos títulos.
Valor Incontroverso
No entanto, muitas ações judiciais requeridas por mutuários têm levado à suspensão do
pagamento de todas as obrigações relativas ao imóvel financiado, mesmo que apenas uma
parte dessas obrigações seja objeto de controvérsia judicial. Na maioria dos casos, o principal
sequer é questionado, sendo a ação restrita à forma de incidência dos juros ou mesmo às taxas
aplicadas. Com isso, o valor do principal e mesmo algumas parcelas acessórias como taxas
21
condominiais e tributos acabam não sendo pagos, acarretando insegurança ao credor, tendo
como efeito o encarecimento e a redução dos recursos disponíveis para o crédito imobiliário.
Dessa forma, segundo dispositivo da Lei nº 10.931/2004, fica permitida a concessão de
liminar autorizando o depósito judicial dos valores considerados controversos, mantendo-se o
pagamento das demais obrigações. O juiz, entretanto, pode dispensar o depósito judicial do
valor controverso em caso de relevante risco de dano irreparável ao executado. Com isso,
procura-se reduzir os incentivos a ações judiciais que visem apenas retardar o pagamento do
crédito e de outros encargos relativos ao imóvel, e que geram significativos prejuízos ao
mercado de financiamento imobiliário, resultando em crédito mais caro e escasso ao conjunto
dos tomadores.
1.2.3. A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS MÓVEIS INFUGÍVEIS E FUNGÍVEIS
Ao longo do mercado de crédito no Brasil, foram adotados aperfeiçoamentos
importantes aos instrumentos de crédito já existentes. Um exemplo é o caso da alienação
fiduciária em operações de financiamento de bens móveis. A figura jurídica da alienação
fiduciária foi introduzida com o objetivo de aumentar a qualidade da garantia oferecida nas
operações de crédito, tornando a retomada pelo credor em caso de inadimplência algo mais
ágil. Os longos períodos para execução observados em outros tipos de garantias elevavam o
risco de concessão de crédito e, portanto, o custo do financiamento, prejudicando o próprio
tomador.
1.2.4. PROGRAMA DE SUBSIDIO À HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL (PSH)
O PSH é um programa inserido no conjunto de medidas que visam reduzir o déficit
habitacional e proporcionar moradia às famílias mais carentes. O programa foi instituído pela
Medida Provisória n.º 2.212/2001, transformada na Lei n.º 10.998/2004, com o objetivo de
destinar recursos do Orçamento Geral da União (OGU) para subsidiar o financiamento de
casas populares, complementando a capacidade de pagamento dos adquirentes e oferecendo
cobertura para os custos dos agentes financeiros.
O PSH é executado em parceria com o setor público municipal ou estadual, sob a forma
de recursos financeiros, bens ou serviços. O programa viabiliza a aquisição e/ou produção de
casas populares para a população de baixa renda e ainda contribui para a geração de emprego
e renda no município.
22
Os indicadores do PSH são bastante positivos do ponto de vista da eficiência. É
considerado um programa de baixo impacto no orçamento público, mas que apresenta retorno
significativo do ponto de vista social, pela sua característica de elevação do bem-estar da
população de baixo poder aquisitivo.
É também de extrema importância a análise sobre o crescimento das contratações de
financiamentos imobiliários, pois através dela percebe-se a real necessidade de criação de
alternativas de funding para o crédito imobiliário. De acordo com a Caixa Econômica Federal,
a mesma alcançou a marca de R$ 101 bilhões em contratações de crédito imobiliário em
2012.
Do total em 2012, R$ 44,95 bilhões correspondem a aplicações com recursos do SBPE
(Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo); R$ 38,7 bilhões são provenientes das linhas
de financiamento que utilizam recursos de FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e
R$ 17,36 bilhões são oriundos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) e outras fontes.
Segundo a própria Caixa Econômica Federal, a previsão para o ano de 2013 é que o crédito
imobiliário alcance a marca de R$ 120 bilhões.
23
CAPÍTULO II - FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Muitas pessoas pensam que para investir em imóveis há uma necessidade de grande
desembolso de capital, mas isso não é verdade. Os instrumentos financeiros lastreados em
imóveis surgiram para tornar acesso ao investidor mais fácil. Os fundos de investimentos
imobiliários são fundos cujo ativo principal são os imóveis. Eles podem ter diferentes
objetivos como incorporar (comprar terreno, fazer um prédio e vender suas unidade) ou
arrendar (comprar prédios já construídos e locar para grandes empresas), sendo o
arrendamento o mais utilizado no Brasil. A vantagem da aplicação em fundo imobiliário é a
participação do investidor em negócios que apenas pessoas com alto poder aquisitivo
poderiam participar como a compra de um shopping center.
O processo pode ser descrito a seguir: Uma corretora de valores anuncia o fundo no
mercado e tenta captar recurso dos investidores. Normalmente, esses fundos demandam uma
aplicação mínima que varia de R$ 1.000,00 a R$ 30.000,00 no IPO (Inicial Public Offering,
abertura de capital, em português), mas o investidor pode também comprar a cota na bolsa,
com valores bem inferiores à compra do imóvel ou o próprio IPO. Alcançado o montante
pretendido, o fundo compra o ativo em questão e repassa mensalmente os aluguéis gerados
pelo imóvel em forma de dividendos aos investidores. Além do poder de participar em um
negócio que apenas pessoas com alto poder aquisitivo poderiam participar, há outra vantagem
excepcional: não há incidência de imposto de renda. Ou seja, o aluguel do imóvel é renda
líquida para o investidor, apenas deduzindo pequenos custos de manutenção que giram em
torno de 1 a 3% do valor do aluguel. Esses custos são bem distintos dos 15% que são
cobrados caso o imóvel esteja em nome de uma pessoa. Para adquirir o benefício de isenção
fiscal, entretanto, é necessário que o fundo tenha no mínimo 50 cotistas. Além disso, apenas
pessoas físicas têm esse benefício e um mesmo individuo não pode ter mais de 10% das cotas
do fundo.
A indústria brasileira de Fundos Imobiliários tem sido beneficiada por um cenário
favorável para o seu desenvolvimento a partir da crescente necessidade de funding dos
participantes do mercado, da redução dos juros reais e da necessidade de diversificação dos
portfólios. Com o crescimento do número de FIIs listados e a maior diversidade de tipos de
projetos/ativos, a indústria de FIIs vem registrando expansão tanto nas ofertas primárias
quanto nos volumes negociados no mercado secundário.
O mercado brasileiro de FIIs tem apresentado uma consistente dinâmica de crescimento,
estimulado pelas medidas anunciadas no biênio 2008/2009 e por uma nova realidade de taxas
24
de juros praticadas no país. Em julho de 2012 a capitalização de mercado dos fundos
imobiliários negociados superou R$ 18 bilhões, contando com cinco fundos que superaram
R$ 1 bilhão, além de R$ 5.5 bilhões em ofertas de novos FIIs registradas e com emissão
prevista até o fim do ano.
A atual conjuntura brasileira formada por um contínuo crescimento do mercado
imobiliário local e por incentivos tributários específicos é bastante propicia ao contínuo
desenvolvimento do mercado de FIIs. Os investidores, em particular as pessoas físicas
residentes no Brasil, devem receber uma maior oferta de novos FIIs e encontrar um mercado
secundário de liquidez crescente. A decisão de investimento nesse mercado passa,
principalmente, pela compreensão das vantagens desse produto em relação ao investimento
direto em imóveis, conforme apresentado abaixo:
Isenção de IR para pessoas físicas: na legislação em vigor, o rendimento distribuído pelos
FIIs é isento de Imposto de Renda, diferentemente do ocorrido com o fluxo de aluguel
recebido pelo detentor de um imóvel, tributado através de alíquota progressiva que varia de
0% até 27.5%.
Menor valor inicial investido: tipicamente o montante financeiro investido na aquisição de
um imóvel é elevado. Os FIIs levantam capital a partir da emissão de cotas fracionadas de
valor individual mais baixo, o que permite que investidores ganhem exposição à renda mensal
e à valorização dos imóveis que lastreiam o fundo. Essa estrutura permite também que
pessoas físicas invistam em frações de grandes empreendimentos, como shoppings e torres de
escritório.
Flexibilidade de diversificação: por conta dos menores valores unitários das cotas, os FIIs
garantem ao investidor a possibilidade de maior diversificação, sendo possível fazê-lo por
segmentos da economia, por regiões geográficas e por tipos de projetos (shoppings, hotéis,
galerias, empreendimentos industriais, imóveis comerciais, residenciais e etc.). Dessa forma,
o investidor pode diminuir alguns dos riscos associados ao investimento realizado diretamente
em imóveis, como o risco de inadimplemento do aluguel (diversificando seu investimento em
cotas de diferentes projetos/locatários) e de fatores regionais ou setoriais que podem impactar
o valor dos imóveis.
25
Contratação de gestores especializados: a contratação de gestores profissionais e
especializados dada a alta complexidade envolvida no processo de análise/seleção de
investimentos, surge como alternativa mais segura para os investidores, principalmente para
aqueles com pouca experiência em avaliação de ativos imobiliários.
Liquidez: as cotas de FIIs, diferentemente de imóveis, podem ser negociadas, de maneira
parcial ou integral, em ambiente organizado de bolsa. Essa característica confere aos FIIs uma
grande vantagem, uma vez que oferece ao investidor a possibilidade de venda de apenas parte
de suas cotas em eventos como necessidade de recursos ou mesmo realização de lucros após
valorização das mesmas. O mercado secundário de FIIs vem continuamente registrando
crescimento no volume de cotas negociadas no mercado, apesar de ainda ser menos líquido
que outros ativos financeiros, como as ações. Acredita-se que, com a maior presença de
marketmakers (instituições contratadas com o propósito de manter oferta de compra e venda
de cotas de FIIs), o mercado de FIIs continuará registrando crescentes volumes de negociação
no mercado secundário.
Abaixo o quadro mostra as rentabilidades dos principais fundos em operação no Brasil.
Pode-se perceber que a média de rentabilidade dos FIIs é muito superior ao CDI (índice usado
como comparação para investimentos em renda fixa), da cota dos fundos imobiliários e do
preço médio do metro quadrado de algumas regiões brasileiras:
26
Rentabilidade dos Fundos Imobiliários em 20129
:
Os FIIs se apresentam hoje como uma relevante alternativa de funding para empresas
com projetos imobiliários e, de forma mais incipiente, para os bancos envolvidos no
financiamento do setor. As empresas que optam pela emissão de um FII transferem ativos
fixos de seus balanços para o fundo, captando recursos que ajudam na sua posição de liquidez
e na redução de seus índices de alavancagem. Os bancos também podem se beneficiar dos
FIIs, uma vez que esses podem comprar títulos lastreados em ativos imobiliários (como CRIs,
por exemplo), configurando-se dessa forma como uma potencial fonte para transferência de
títulos antes mantidos em suas carteiras. Os investidores, por sua vez, recebem a oportunidade
9
http://www.fundoimobiliario.com.br/rent-2012.htm
27
de investir valores menores em cotas desses fundos, lastreadas em ativos imobiliários reais
que geralmente já geram renda, com benefícios tributários e maior flexibilidade de liquidez
via venda de suas cotas no mercado secundário.
Vale ressaltar que os investidores detentores das costas desses fundos não são
proprietários dos imóveis, mas mesmo não sendo o proprietário, "para o investidor, é uma
aplicação que tem a segurança de um imóvel aliada à liquidez de um título mobiliário"
(FORTUNA, 2010, p. 527), pois a cota é negociada em bolsa de valores, assim não existem as
mesmas burocracias como a venda de um imóvel: cartórios, registros, etc.
"Os fundos de Investimentos Imobiliários, como os fundos de ações, renda fixa,
cambiais, etc., são regulados e fiscalizados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) por
se tratar de uma captação de recursos públicos para investimento" (SECURATO, GIOTTO,
CALADO, 2011, pag.3). Por ser regulado pela CVM, traz um maior conforto aos
investidores, visto que as demonstrações financeiras desses fundos devem ser divulgadas e
também auditadas, passando uma transparência para o mercado.
O quadro abaixo resume a diferença entre o investimento em uma cota de fundo de
investimento imobiliário e a compra de um imóvel10:
10 https://www.btgpactual.com/home/docs/fii/fundos/documentos/fii-btg-pactual-fundo-de-fundos-de-investimentosimobiliarios/MaterialPublicitario-02_02_2011.pdf
28
CONCLUSÃO
Com o presente trabalho, verifica-se que há possibilidade de investir no mercado
imobiliário através de fundo de investimentos imobiliários com menos de R$ 100,00 (cem
reais), ou seja, uma baixa quantia, não exigindo, como a maioria das pessoas acredita, a
necessidade de comprar um imóvel para investir nesse ramo, onde as cifras ultrapassam os R$
50.000,00 (cinquenta mil reais) em regiões afastadas das grandes capitais.
Atualmente, os fundos de investimentos imobiliários se tornaram uma opção para o
investidor diversificar seus ativos e obter ganhos superiores às aplicações de Renda Fixa,
visto que investir em imóveis é considerado um investimento de baixo risco, mesmo com
risco maior que a poupança, letras do tesouro, dentre outros títulos da mesma classe.
Tratando-se de rentabilidade, atualmente a aplicação nos FIIs rende mais que as
aplicações de renda fixa. Como há o benefício da isenção do imposto de renda, o rendimento
aumenta, visto que nas aplicações de renda fixa há tributação, com exceção da poupança.
As vantagens dos Fundos de Investimentos Imobiliários são notórias:
- Isenção do Imposto de Renda na distribuição dos dividendos, consequentemente
aumentando a rentabilidade;
- Possibilidade de participar de empreendimentos imobiliários onde antigamente apenas
pessoas com alto poder aquisitivo participavam, como por exemplo, participação em um
shopping center, prédio comercial, lajes corporativas e até hospitais, todos localizados nas
mais importantes capitais dos estados do Brasil;
- Opção de diversificação de ativos;
- Baixa quantia para investir no ramo imobiliário;
- Muita liquidez, visto que as cotas são negociadas em Bolsa de Valores;
- Possibilidade de investir e desinvestir com custo inferior ao de um imóvel, pois a corretagem
para transacionar suas cotas na Bolsa de Valores é em torno de 0,5%, enquanto de um imóvel
é de 2% a 6%;
- Risco de crédito menor já que os inquilinos dos imóveis de fundos de investimentos
imobiliários são grandes empresas.
Sendo assim, devido ao atual contexto favorável que o Brasil atravessa como, país sede
de grandes eventos internacionais, Copa do Mundo e Olimpíadas, a execução de projetos com
o Porto Maravilha, o aumento de renda da população, o menor patamar histórico de juros, o
aumento das linhas de crédito e principalmente pelo baixo valor das cotas, os fundos de
29
investimentos imobiliários são as melhores opções de investimento no mercado financeiro
nacional.
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