Fator Demolição: Como Avaliar Imóveis Urbanos de Forma Correta Segundo a NBR 14.653
🏛️ Fator Demolição na Avaliação de Imóveis Urbanos: Diretrizes Atualizadas e Normas Técnicas Fundamentais
Rio de Janeiro, 29 de abril de 2025
📚 O que é o Fator Demolição?
O Fator Demolição refere-se à consideração técnica de que a edificação existente em determinado imóvel não agrega valor — ou até o reduz —, sendo necessário considerar seu custo de remoção para apurar corretamente o valor de mercado do terreno.
Fonte: NBR 14.653-2, item 6.2.1
🛠️ Definição técnica: Avaliação do imóvel como "terreno livre", com dedução do custo de demolição, sempre que as construções existentes forem inadequadas, obsoletas ou desvalorizadas.
📜 Bases Normativas e Técnicas
| Fonte/Órgão | Diretriz Principal |
|---|---|
| ABNT NBR 14.653-2 | Avaliação como terreno livre com desconto de demolição |
| IBAPE | Justificativa documental obrigatória |
| Manual SPU (União) | Avaliação realística para bens públicos |
| CAU | Fundamentação ética e técnica obrigatória |
| CREA e CRT | Responsabilidade técnica com ART ou TRT |
🏗️ Quando Aplicar o Fator Demolição?
- 🏚️ Obsolescência física: Construções deterioradas, fora dos padrões técnicos atuais.
- 🏢 Obsolescência funcional: Uso incompatível com zoneamento e legislação urbana.
- 📉 Obsolescência econômica: Valor de mercado inferior ao valor do terreno vazio.
- 🏙️ Aproveitamento urbano: Potencial construtivo subutilizado em zonas de adensamento.
Exemplo prático: Imóvel residencial antigo em zona comercial valorizada, onde a melhor destinação seria a construção de prédio comercial.
🛠️ Como Aplicar na Avaliação?
- Análise do zoneamento e índice de aproveitamento;
- Constatação da obsolescência física, funcional ou econômica;
- Estimativa do custo de demolição (SINAPI, TCPO ou orçamentos diretos);
- Dedução do custo de demolição no laudo;
- Justificativa técnica completa no relatório.
📐 Fórmulas Aplicadas
Valor do imóvel considerando demolição:
Vfinal = Vterreno - Cdemolição
Cálculo do custo de demolição:
Cdemolição = Aconstruída × Cdemolição por m²
Resumo final:
Valor Final = (Área do Terreno × Valor do Terreno/m²) - (Área Construída × Custo de Demolição/m²)
🧭 Fluxograma de Decisão
Passo 1: O imóvel está obsoleto física, funcional ou economicamente?
↓
Passo 2: Sim → Analisar o potencial construtivo do terreno
↓
Passo 3: Avaliar custo de demolição (SINAPI/TCPO/orçamento)
↓
Passo 4: Deduzir custo de demolição do valor do terreno livre
↓
Passo 5: Apresentar laudo fundamentado com ART ou TRT emitida
⚖️ Responsabilidade Técnica e Ética
- 📄 Emissão de ART ou TRT específica;
- 🏛️ Fundamentação conforme NBR 14.653, IBAPE, CAU, CREA e CRT;
- ⚖️ Responsabilidade civil e criminal conforme Código de Ética Profissional.
🎯 Conclusão
O Fator Demolição é uma ferramenta essencial para garantir avaliações justas e atualizadas. A omissão ou uso inadequado pode invalidar laudos e gerar consequências jurídicas sérias. Seguir as diretrizes da NBR 14.653-2, IBAPE, SPU, CREA, CRT e CAU é condição indispensável para a excelência profissional.
📚 Fontes Consultadas:
- ABNT NBR 14.653-2:2011
- Manual de Avaliações de Imóveis da União — SPU/ME
- IBAPE Nacional — Manual de Avaliações de Imóveis Urbanos
- CAIU — Enunciados Técnicos
- CAU/BR — Código de Ética Profissional
- Resoluções CREA/CRT sobre responsabilidade técnica em avaliações
- Artigos científicos (Revista Avaliar, 2023)
[Material técnico atualizado para profissionais de avaliação imobiliária — 2025]
