🏗️ Cartilha Completa de Vistoria
Apartamento Novo da Construtora

Esta cartilha foi criada para ajudar o proprietário a fazer uma vistoria completa no apartamento novo, mesmo sem ter conhecimento técnico.

Você vai aprender a:

• Conferir o apartamento no dia da entrega;
• Identificar defeitos aparentes de forma simples;
• Registrar tudo de maneira organizada;
• Cobrar a construtora corretamente;
• Entender quando é indicado contratar um laudo técnico/cautelar com ART para futura ação judicial.

1. Antes de Ir à Vistoria

1.1. Agende com Calma

• Prefira horário diurno, com luz natural;
• Evite ir com pressa ou entre um compromisso e outro;
• Se possível, vá acompanhado de mais uma pessoa (duas pessoas observam mais detalhes).

1.2. Leve Seus Documentos

• Contrato de compra e venda;
• Plantas, folders ou material de venda do empreendimento;
• Manual do proprietário e manual do condomínio (se a construtora já tiver entregue).

Esses documentos ajudam a comparar o que foi prometido com o que está sendo entregue.

2. Materiais e Equipamentos – O Que Levar e Como Usar

Você não precisa ser técnico. Os itens abaixo são simples, fáceis de encontrar e fazem toda a diferença:

• Celular com câmera boa
  Usar para tirar fotos, gravar vídeos e fazer anotações. Mantenha a bateria carregada e, se tiver, leve um power bank.
• Trena manual ou trena a laser
  Para medir os cômodos e verificar se as medidas estão próximas das plantas e do contrato. Ex.: quarto deveria ter 3,00 m x 3,00 m e tem bem menos.
• Nível de bolha ou nível a laser
  Serve para conferir se pisos, bancadas e paredes estão retos ou tortos.
• Lanterna (pode ser a do celular)
  Para iluminar cantos, teto, quadro de luz, dentro de shafts, atrás de louças e em áreas pouco iluminadas.
• Bolinha de gude ou esfera metálica pequena
  Para testar o desnível do piso e o caimento da água em banheiros, sacada e área de serviço.
• Carregador de celular ou testador de tomadas
  Para verificar se todas as tomadas estão funcionando corretamente.
• Balde ou garrafa de água (2 a 5 litros)
  Para testar ralos e caimentos em banheiros, sacadas e área de serviço.
• Caneta, prancheta e checklist impresso
  Para anotar cada problema por cômodo, de forma organizada.
• Fita crepe ou post-it (opcional)
  Você pode colar próximo ao defeito e escrever, por exemplo: "trinca", "rejunte quebrado", "piso oco".

3. Regras Gerais para Fazer a Vistoria

• Vá sem pressa: reserve pelo menos 2 a 3 horas para vistoriar com calma.
• Faça por cômodo: sala → quartos → banheiros → cozinha → área de serviço → varanda → circulação.
• Siga uma ordem em cada cômodo:
  primeiro o teto, depois as paredes, depois portas/janelas e, por último, o piso.
• Não assine "vistoria OK" sem conferir tudo. Se alguém demonstrar pressa, lembre-se: a responsabilidade é sua, o imóvel é seu.

4. Checklist Detalhado por Itens

4.1. Pisos e Rodapés

O que verificar:

• Quebras, lascas, trincas e peças soltas;
• Diferença muito grande de cor entre as peças (tonalidades muito diferentes);
• Rejuntes faltando, trincados ou manchados;
• Piso "oco" (parece solto quando você bate).

Como testar:

• Bata de leve com o cabo de uma chave ou com uma moeda. Se o som for muito "oco" em várias peças, pode haver problema no assentamento.
• Use a bolinha de gude nos banheiros, varanda e área de serviço. Ela deve rolar em direção ao ralo. Se rolar para longe do ralo, o caimento está errado.

Como registrar:

• "Sala – piso com som oco em 6 peças próximas à janela."
• "Banheiro social – água empoça e não vai toda para o ralo."

4.2. Paredes e Tetos

O que verificar:

• Trincas finas ou grossas;
• Manchas de umidade ou mofo;
• Pintura descascando, com bolhas ou falhas;
• Paredes "onduladas" ou muito tortas.

Como testar:

• Olhe as paredes de lado, na altura dos olhos, para enxergar ondulações;
• Use a lanterna para destacar áreas com textura diferente ou manchas;
• Observe se o teto apresenta manchas escuras ou áreas estufadas (sinais de infiltração).

Como registrar:

• "Quarto 1 – trinca fina de aproximadamente 30 cm próxima ao rodapé, parede da janela."
• "Cozinha – teto com mancha de umidade perto da tubulação."

4.3. Portas e Janelas (Esquadrias)

O que verificar:

• Portas que arrastam no piso ou não fecham direito;
• Folgas grandes, passagem de luz ou vento mesmo com a porta/janela fechada;
• Trincos que não travam, fechaduras duras ou emperradas;
• Janelas desalinhadas ou com vidros mal fixados.

Como testar:

• Abra e feche todas as portas várias vezes, inclusive com chave (se houver);
• Abra janelas até o fim do trilho e veja se deslizam sem travar;
• Verifique se a borracha de vedação está bem encaixada e sem rasgos.

Como registrar:

• "Porta do banheiro social raspando no piso, difícil de fechar."
• "Janela da suíte não fecha totalmente, fica fresta na lateral."

4.4. Instalações Hidráulicas (Água e Esgoto)

O que verificar e testar:

• Torneiras e misturadores
  Abra todas as torneiras (banheiros, cozinha, área de serviço). Verifique se a água sai com boa pressão e se não fica pingando após fechar.
• Ralos
  Jogue água com o balde ou garrafa nos pisos dos banheiros, varanda e área de serviço. Observe se a água escoa rapidamente ou se forma poça.
• Vasos sanitários
  Acione a descarga e veja se a água desce bem e se não há retorno. Observe se tem vazamento na base do vaso.
• Pias e lavatórios
  Tampe o ralo, encha um pouco de água e depois solte. Veja se escoa bem e se há vazamentos no sifão (embaixo da pia).

Como registrar:

• "Banheiro social – ralo demora muito tempo para escoar a água."
• "Cozinha – sifão da pia com gotejamento constante."

4.5. Instalações Elétricas

O que verificar e testar:

• Tomadas
  Teste todas as tomadas com um carregador de celular. Veja se alguma não funciona, falha ou esquenta demais.
• Interruptores e lâmpadas
  Ligue e desligue todas as lâmpadas. Confira se cada interruptor acende a lâmpada correta.
• Quadro de energia
  Veja se o quadro está firme, com tampa, sem fios soltos. Verifique se os disjuntores estão identificados (chuveiro, cozinha, quartos etc.).

Como registrar:

• "Tomada ao lado da cama da suíte sem energia ao testar com carregador."
• "Quadro elétrico sem identificação dos disjuntores."

4.6. Gás (se houver)

O que verificar:

• Ponto de gás do fogão com registro instalado e bem fixado;
• Tubulações aparentes sem amassados, rachaduras ou partes soltas;
• Se houver aquecedor, verificar se está instalado conforme o manual (posição, ventilação, chaminé, etc.).

Como registrar:

• "Ponto de gás da cozinha sem registro instalado."
• "Tubulação aparente de gás com dobra/amarrotado na parede lateral."

4.7. Áreas Comuns

Além do apartamento, observe também as áreas comuns:

• Vaga de garagem: largura, posição, presença de colunas atrapalhando;
• Hall, corredores e escadas: acabamento, iluminação, corrimãos;
• Elevadores: funcionamento básico, acabamento interno;
• Áreas de lazer: piscina, salão de festas, churrasqueira, brinquedoteca, entre outros;
• Acessos: portaria, portões, rampas, acessibilidade.

Como registrar:

• "Garagem – vaga 203 com espaço muito reduzido por causa da coluna lateral."
• "Piscina entregue com parte do guarda-corpo incompleto na lateral X."

5. Como Registrar os Erros Encontrados

5.1. Fotografar do Jeito Certo

• Tire uma foto geral do cômodo para mostrar o contexto;
• Tire uma foto de perto do defeito (trinca, mancha, falha de acabamento);
• Use vídeos quando o problema for dinâmico (vazamento, porta travando, água voltando);
• Se puder, ative a função de registrar data e localização nas fotos.

5.2. Anotar de Forma Organizada

Use uma tabela (em papel ou aplicativo) com as colunas abaixo:

• Nº – número sequencial do problema;
• Cômodo – sala, quarto 1, banheiro social, etc.;
• Local exato – parede da janela, ao lado do ralo, próximo ao rodapé;
• Problema observado – descrição clara e objetiva;
• Foto/Vídeo – referência do arquivo (ex.: Foto 01, Vídeo 02).

Exemplos de registros:

• "Sala – trinca fina de 40 cm na parede lateral direita (Foto 01)."
• "Banheiro social – água fica empoçada ao lado do ralo (Vídeo 02)."

5.3. Ficha de Vistoria da Construtora

• Preencha a ficha com o máximo de detalhes possíveis;
• Evite termos genéricos como "acabamento ruim"; prefira: "rejunte solto em duas peças de piso";
• Ao final, peça para tirar foto ou cópia da ficha assinada pelo representante da construtora.

Nunca aceite que um problema relatado seja apagado da ficha sem explicação por escrito.

6. Como Cobrar a Construtora de Forma Correta

6.1. Contato Formal

• Envie um e-mail para o SAC da construtora com:
  • Lista dos problemas (pode anexar a tabela);
  • Fotos e vídeos, ou link para pasta organizada;
  • Dados do contrato, unidade, bloco, torre.
• Peça um número de protocolo e um prazo para vistoria e reparos;
• Guarde todos os e-mails, comprovantes e respostas.

6.2. Prazos de Garantia (Explicação Simples)

De forma geral (pode variar conforme contrato e legislação):

• Acabamentos (pintura, rejunte, pequenos detalhes): comunicar o quanto antes, preferencialmente nos primeiros meses;
• Partes elétricas e hidráulicas: costumam ter garantia em torno de 1 ano;
• Estrutura (pilares, vigas, lajes, fundações): em geral até 5 anos, podendo ser maior em casos de vícios ocultos.

Regra prática: viu o problema, registre e comunique por escrito o mais rápido possível.

6.3. Se a Construtora Não Resolver

• Guarde e organize tudo: fotos, vídeos, e-mails, protocolos;
• Você pode buscar orientação em:
  • Procon;
  • Defensoria Pública (se for o caso);
  • Advogado de sua confiança.
• Antes de qualquer ação judicial, é muito recomendado ter um laudo técnico/cautelar emitido por perito.

7. Laudo Técnico / Cautelar – Proteção em Caso de Ação Judicial

7.1. O que é um Laudo Técnico/Cautelar?

É um documento elaborado por um profissional habilitado (perito), que realiza uma vistoria detalhada, registra fotos, medições, testa instalações e descreve os problemas encontrados, indicando as possíveis causas e normas técnicas aplicáveis.

Esse laudo é emitido com ART ou TRT, o que dá maior peso técnico e jurídico em negociações e processos judiciais.

7.2. Quando Vale a Pena Contratar um Laudo?

• Quando existem infiltrações recorrentes;
• Quando há rachaduras, recalques ou suspeita de problemas estruturais;
• Quando a construtora minimiza o defeito ("isso é normal") e não resolve;
• Quando o proprietário já pensa em acionar advogado ou ingressar com ação judicial;
• Quando o proprietário deseja um documento técnico forte para proteger o patrimônio.

8. Quer Segurança Jurídica? Contrate um Laudo com Perito

Se você quiser transformar sua vistoria em um documento técnico robusto, pronto para ser usado em negociações com a construtora ou em eventual ação judicial, é indicado contratar um laudo técnico ou cautelar emitido por perito habilitado, com:

• Vistoria detalhada em todos os ambientes;
• Registro fotográfico profissional;
• Indicação das normas técnicas (ABNT, entre outras);
• Conclusões técnicas e nexo entre defeito e causa provável;
• Emissão de ART ou TRT, garantindo respaldo jurídico.

Para isso, você pode contar com a BRJ:

📞 WhatsApp BRJ:
(21) 96514-9641

9. Resumo Prático (Checklist Rápido para o Dia da Vistoria)

• Levar: contrato, plantas, manual, celular, trena, nível, lanterna, bolinha de gude, balde de água, caneta e checklist;
• Vistoriar por cômodo, sem pressa, olhando teto, paredes, portas/janelas e piso;
• Testar torneiras, ralos, descargas, tomadas, interruptores e quadro de energia;
• Fotografar e filmar todo defeito encontrado, com fotos de perto e de longe;
• Registrar tudo por escrito na ficha da construtora e guardar cópia;
• Enviar e-mail formal para a construtora com a lista de problemas e fotos;
• Guardar protocolos, e-mails e respostas;
• Se não resolver, considerar contratar um laudo técnico/cautelar com ART para reforçar seus direitos.