PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DO RIO DE JANEIRO
DEPARTAMENTO DE ECONOMIA
MONOGRAFIA DE FINAL DE CURSO
ANÁLISE DO SETOR IMOBILIÁRIO E A VALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
DA BASIMÓVEL MARKETING IMOBILIÁRIO LTDA.
Roberto Magalhães de Almeida
No. De matrícula 0313181-7
Orientador: José Henrique Tinoco
novembro de 2007
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PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DO RIO DE JANEIRO
DEPARTAMENTO DE ECONOMIA
MONOGRAFIA DE FINAL DE CURSO
ANÁLISE DO SETOR IMOBILIÁRIO E A VALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
DA BASIMÓVEL MARKETING IMOBILIÁRIO LTDA.
Roberto Magalhães de Almeida
No. De matrícula 0313181-7
"Declaro que o presente trabalho é de minha autoria e que não recorri para
realizá-lo, a nenhuma forma de ajuda externa, exceto quando autorizado pelo
professor tutor".
Orientador: José Henrique Tinoco
novembro de 2007
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"As opiniões expressas neste trabalho são de responsabilidade única e exclusiva
do autor"
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Sumário
CAPÍTULO I - INTRODUÇÃO.........................................................................6
CAPÍTULO II - O SETOR IMOBILIARIO NO BRASIL.................................7
II.1 - Visão Geral do Setor Imobiliário.............................................................7
II.2 - O Método de Incorporação Imobiliária no Brasil....................................9
II.3 - Fatores Macroeconômicos que Influenciam o Mercado Imobiliário.....10
II.4 - Fatores Demográficos e Sócio-Culturais...............................................11
II.5 - Disponibilidade de Crédito Imobiliário.................................................13
II.6 - Mercado Imobiliário no Rio de Janeiro.................................................15
CAPÍTULO III - BASIMÓVEL MARKETING IMOBILIÁRIO LTDA.........17
III.1 - Descrição da Sociedade.......................................................................17
III.2- Aspectos Gerais....................................................................................17
III.3- Estrutura Societária..............................................................................18
III.4- Estratégias e Vantagens.......................................................................18
III.5- Principais Clientes................................................................................20
III.6 - Principais Concorrentes.......................................................................21
CAPÍTULO IV - METODOLOGIA.................................................................22
IV.1 - Principais Métodos de Avaliação de Empresas...................................22
IV.2 - Método Contábil..................................................................................22
IV.3 - Método dos Múltiplos..........................................................................23
IV.4 - Fluxo de Caixa Descontado.................................................................24
CAPÍTULO V - AVALIAÇÃO DA EMPRESA..............................................25
V.1 - Condicionantes de Projeção..................................................................25
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V.2 - Informações Contábeis.........................................................................26
V.3 - Taxa de Desconto.................................................................................27
V.4 - Valor Residual.....................................................................................28
V.5 - Fluxo de Caixa Descontado.................................................................28
CAPÍTULO VI - CONCLUSÃO.....................................................................29
CAPÍTULO VII - BIBLIOGRAFIA................................................................30
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CAPITULO I - INTRODUÇÃO
Este trabalho tem o objetivo de fazer uma análise completa do setor imobiliário do
Brasil, que é um dos principais da economia brasileira, juntamente com uma avaliação do
valor de mercado (valuation) de uma empresa do ramo, que é um assunto interessante e que
está em alta no mercado atual.
Procurarei mostrar a importância deste setor para a nossa economia, apresentando sua
trajetória nos últimos anos, características específicas, como os fatores macroeconômicos e
a disponibilidade de crédito o afetam, assim como, sua pespectiva otimista para os
próximos anos.
A empresa do setor a ser avaliada, é a imobiliária Basimóvel Marketing Imobiliário
Ltda., que atualmente é a imobiliária que mais cresce no Rio de Janeiro e ocupa a segunda
posição no ranking da ADEMI-RJ. O Método escolhido para a avaliação será o Fluxo de
Caixa Descontado, pois é considerado o método mais consistente e o mais utilizado pelos
profissionais do mercado na atualidade.
No entanto, tentarei neste trabalho juntar estes dois interessantes temas, com a
finalidade de entender mais sobre o setor imobiliário brasileiro e o principal método de
avaliação do valor de mercado de empresas.
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CAPITULO II - O SETOR IMOBILIARIO NO BRASIL
II. 1 - Visão Geral do Setor Imobiliário
O mercado de construção é um dos principais da economia brasileira. De acordo com
a Câmara Brasileira da Indústria da Construção, o macro setor da construção civil
representou 18,4% do PIB brasileiro em 2004 e mais de 41,1% da formação bruta de capital
fixo no mesmo ano. O setor imobiliário brasileiro, que concentra as atividades de
construção de edificações (residenciais, comerciais, industriais e de serviços), participou
com 2,8% do PIB brasileiro no mesmo período. (FGV/CBIC).
O setor imobiliário exerce fundamental papel na economia brasileira. Em 2005, por
exemplo, de acordo com dados do IBGE, as 105 mil empresas de construção em atividade
no País empregaram mais de 1,6 milhão de pessoas, com gastos salariais superiores a R$
15,5 bilhões, correspondendo a um salário médio mensal de 2,7 salários mínimos. Este
setor é caracterizado por elevada fragmentação, visto que 92,8% das empresas ocupavam
menos de 30 pessoas neste mesmo ano, segundo o IBGE.
O mercado imobiliário brasileiro apresenta um tamanho bastante expressivo se
comparado a outros mercados da América Latina. Segundo a Fundação João Pinheiro, o déficit
habitacional do Brasil atingiu 7,9 milhões de Unidades em 2005. O déficit habitacional está
concentrado nas áreas urbanas, representando 6,4 milhões de domicílios e, deste total, 90,3%
referiam-se a famílias com renda mensal inferior a três salários mínimos. Em 1º de abril de
2007, o salário mínimo estava fixado em R$ 380,00.
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O quadro abaixo mostra a distribuição do déficit habitacional urbano brasileiro por faixas
de renda familiar em 2005:
Região
Geográfica
Déficit Habitacional Urbano por Renda
Familiar
Em Número de Salários Mínimos
Déficit Hab.
Regional
Até 3 3 - 5 5 - 10 10+
(Em milhares de Unidades)
Norte 549 45 15 5 615
Nordeste 1.746 61 30 7 1.844
Sudeste 2.434 172 95 25 2.725
Sul 635 82 32 8 756
Centro-Oeste 429 27 14 4 475
Déficit
Habitacional
Urbano
Aproximado
5.793 387 186 49 6.414
Fonte: Estimativas da Fundação João Pinheiro.
O setor imobiliário apresentou, nos últimos dois anos, um forte ciclo de expansão de
atividade. A combinação de fatores como o déficit habitacional, o crescimento da população, a
maior disponibilidade de financiamento imobiliário, o aumento da renda e a maior
disponibilidade de capital às empresas do setor contribuem para impulsionar a procura por
imóveis, indicando grande potencial de crescimento para o mercado imobiliário.
Geograficamente, o Brasil é dividido em cinco regiões: Sul, Sudeste, Centro-Oeste,
Norte e Nordeste. Estas regiões apresentam diferenças significativas entre si em termos de
população absoluta, densidade populacional, atividade econômica, desenvolvimento e
déficit habitacional. Segundo o IBGE, a região Sudeste é a região brasileira de maior
concentração populacional e atividade econômica, reunindo aproximadamente 42,6% da
população do país em 2006 e tendo sido responsável, em 2004, por cerca de 54,9% do PIB
nacional. Ainda de acordo com o IBGE, a população da área metropolitana da cidade de
São Paulo era de 19,7 milhões de habitantes em 2006, correspondente a 10,5% do total da
população brasileira. Em 2004, o PIB da região metropolitana de São Paulo era de R$ 275,1
bilhões, representando 15,6%, do PIB brasileiro, de acordo com o IBGE.
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A tabela abaixo apresenta a quantidade de imóveis lançados nas maiores cidades
brasileiras no ano de 2006:
Cidade
Unidades
Lançadas
% do
Total
Região Metropolitana de São
Paulo 34.427 60,3%
Região Metropolitana do Rio de
Janeiro 8.793 15,4%
Salvador 5.098 8,9%
Porto Alegre 2.123 3,7%
Belo Horizonte 1.939 3,4%
Recife 1.710 3,0%
Goiânia 1.615 2,8%
Fortaleza 1.246 2,2%
Maceió 168 0,3%
Total 57.119 100,0%
Fontes: Embraesp (região metropolitana de São Paulo), SECOVI, ADEMI-RJ, ADEMIBA, Federação das Indústrias do Estado de Pernambuco (FIEPE), ADEMI - GO,
Federação das Indústrias do Estado do Ceará (FIEC) / Departamento de Economia
(DECON) / Centro de Integração Empresa-Escola (CEE), Fundação Instituto de Pesquisas
Econômicas, Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (IPEAD) / Universidade Federal
do Estado de Minas Gerais (UFMG), Sindicato da Indústria da Construção Civil
(SINDUSCON/RS), Sindicato da Indústria da Construção Civil (SINDUSCON/AL),
Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
II. 2 - O Método de Incorporação Imobiliária no Brasil
As principais atividades no mercado de incorporação imobiliária são o desenvolvimento,
construção e venda de Unidades Autônomas residenciais ou comerciais a pessoas físicas ou
jurídicas de diversos segmentos de renda. As características de um empreendimento
imobiliário, a abordagem de marketing e o processo de construção são diferentes de acordo
com o perfil de renda do público alvo. Empreendimentos de Padrão Econômico são mais
sensíveis à variação de preços, o que demanda otimização de custos através de técnicas e
processos de construção com características de produção industrial. Empreendimentos
destinados a consumidores de Classe Alta e Média-Alta se diferenciam pela conceituação do
produto, estilo de construção, pela gama de serviços e vantagens oferecidas em um
determinado projeto, assim como pela localização privilegiada em regiões nobres das grandes
cidades.
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Em razão do longo período de grande carência de financiamentos tanto para a produção
de novas Unidades Autônomas residenciais como para o comprador final, o mercado de
incorporação imobiliária brasileiro desenvolveu mecanismos próprios para viabilizar a captação
de recursos para a construção dos empreendimentos pelo modelo de autofinanciamento, o qual
consiste na combinação de vendas antecipadas e financiamento próprio ao adquirente final.
Esta característica confere dinâmica própria ao mercado brasileiro, diferenciando-o de outros
mercados no mundo.
Desta forma, as Unidades Autônomas são vendidas a partir do lançamento de um
empreendimento, antes do início da construção. Elas são vendidas diretamente pelo
incorporador com o auxílio de imobiliárias e com prazos de pagamento que podem chegar até a
120 meses. Até o término da construção, o incorporador recebe, em média, de 30,0% a 50,0%
do valor total, a depender do perfil do empreendimento e do comprador. Com os recursos
recebidos de forma antecipada, o incorporador viabiliza parte dos investimentos necessários à
construção do respectivo empreendimento, diminuindo a necessidade de aporte de capital
próprio ou a dependência de financiamento bancário.
Nesse cenário, a velocidade de vendas no período de lançamento torna-se um dos fatores
determinantes da rentabilidade do empreendimento, assim como dos recursos necessários para
viabilizar a construção.
II. 3 - Fatores Macroeconômicos que Influenciam o Mercado Imobiliário
Os imóveis são bens de elevado valor individual e em geral têm grande peso relativo no
orçamento das famílias. A aquisição de um imóvel depende em grande medida da
disponibilidade de financiamento de longo prazo. Assim, o desempenho do mercado
imobiliário é influenciado por diversos fatores macroeconômicos, como o crescimento do PIB e
da renda per capita, o nível das taxas de juros, a inflação, e a confiança do consumidor.
O nível da taxa de juros tem forte influência nas decisões de consumo das pessoas e nas
decisões de investimento das empresas. Por influenciar a liquidez dos meios de pagamento, o
controle das taxas de juros gera efeitos diretos na demanda de bens duráveis e de consumo e,
por conseqüência, na aquisição de imóveis.
A inflação e as medidas destinadas a combatê-la resultam normalmente na diminuição da
renda da população e, conseqüentemente, da expansão da atividade econômica. Aumentos nas
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taxas de inflação afetam o mercado imobiliário na medida em que reduzem a atividade
econômica, o consumo e o investimento. Além disso, a evolução relativa dos índices de
inflação, especialmente o INCC e o IGP-M, que, em geral, indexam os custos de construção e
os recebimentos futuros na venda à prazo das Unidades Autônomas, respectivamente, afetam a
rentabilidade da atividade de incorporação imobiliária.
A tabela abaixo apresenta a evolução dos indicadores econômicos principais nos últimos
cinco anos e nos últimos doze meses encerrados em junho de 2007.
02 03 04 05 06
Período
de 30 de
Junho
de 2007
Crescimento Real do PIB (%) 2,7 1,1 5,7 2,9 3,7 n.d.
Superávit Fiscal Primário (em R$
bilhões) 31,7 39,3 49,4 52,8 49,8 55,0
Superávit da Balança Comercial
(em US$ bilhões) 13,1 24,8 33,7 44,7 46,1 47,6
Inflação (%):
Geral (IGP-M) 25,3 8,7 12,4 1,2 3,8 3,9
Materiais de Construção
(INCC)(1) 12,87 14,42 11,04 6,8 5,0 5,2
Taxa Referencial de Juros
(SELIC) (%) 25,0 16,5 17,8 18,0 13,3 12,0
Taxa de Câmbio ao encerramento
do exercício (R$ por US$) 3,53 2,89 2,65 2,34 2,14 1,93
_________________
Fonte: BACEN.
(1) INCC é o Índice Nacional de Custo de Construção, medido pela FGV.
II. 4 - Fatores Demográficos e Sócio-Culturais
O crescimento da população brasileira, a elevada porcentagem de jovens em relação
ao total da população, a tendência de envelhecimento da população, o declínio do número
de habitantes por domicílio e a preferência sócio-cultural pela casa própria são elementos
combinados que viabilizam gerar um elevado potencial de demanda por imóveis
residenciais no Brasil nos próximos dez anos.
De acordo com o IBGE, de 1° julho de 1991 até 1° de julho de 2006, a população do
Brasil cresceu de 149,1 milhões para 186.8 milhões de habitantes, representando uma taxa de
crescimento anual composta ("Taxa de Crescimento") de 1,5%. De 1970 até 1980, a Taxa de
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Crescimento da população brasileira foi de 2,4% e, a partir de 1980 até 1991, a Taxa de
Crescimento da população brasileira diminuiu para 2,1%. Apesar da tendência de diminuição,
as Taxas de Crescimento da população brasileira são ainda substancialmente superiores às
Taxas de Crescimento da população nos maiores países da Europa Ocidental (Alemanha, Reino
Unido, Itália, França e Espanha), que foram em média de 0,3% de 1990 até 2000 e da
população dos Estados Unidos da América que foi de 1,2% a partir de 1990 até 2001, segundo
o US Census Bureau.
De acordo com o IBGE, a redução da taxa de mortalidade combinada com a diminuição
natural da taxa de natalidade resulta em uma tendência de envelhecimento gradual da
população brasileira. Isto é evidenciado pela razão entre o número de pessoas com mais de 60
anos de idade para cada 100 crianças com menos de cinco anos de idade. Este indicador estava
em 48,3 em 1981, aumentou para 76,5 em 1993 e atingiu 114,7 em 2003. Em 2002, o número
de pessoas com mais de 60 anos de idade já tinha superado o número de crianças com idade
inferior a cinco anos.
Apesar da diminuição do número percentual de jovens da população total, a taxa de
crescimento da população brasileira e a população jovem do Brasil em termos absolutos
proporcionam um potencial elevado de demanda por imóveis nas próximas duas décadas. Em
2000, a população com menos de 25 anos representava 49,7% da população total do Brasil
quando comparado a 35,4% nos Estados Unidos da América e à média de 28,9% nos maiores
países da Europa Ocidental.
O gráfico abaixo demonstra a distribuição da população brasileira por faixa etária de
acordo com o Censo Demográfico de 2000:
1.8 1.8 2.7 3.6 4.6 5.4
7.1
8.7
10.5
12.3 13.0 13.8
16.1
17.3 17.9 16.5
5-9 10-14 15-19 20-24 25-39 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80+
Fonte: IBGE.
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Finalmente, a representativa participação de moradias próprias no total de moradias no
Brasil reflete a preferência sócio-cultural da população brasileira por moradias próprias em
detrimento a aluguéis ou outras formas de moradia. Apesar da elevada taxa de juros na década
de 90, o percentual de moradias próprias do total de moradias aumentou de 70,8% para 73,5%
de 1993 até 2005, enquanto o percentual de moradias alugadas aumentou de 15,3% para 16,0%
e o de moradias cedidas caiu de 13,4% para 10,0%, de acordo com o IBGE.
II. 5 - Disponibilidade de Crédito Imobiliário
Incentivar o crescimento da construção civil no Brasil está entre as prioridades do
atual governo, tendo em vista que este setor é capaz de absorver rapidamente mão-de-obra
em grande intensidade e assim contribuir para a melhoria de índices sociais como o
desemprego. Assim, o governo adotou importantes políticas que provavelmente irão
fortalecer a demanda imobiliária, incluindo:
estimular o financiamento hipotecário reduzindo os juros pagos pelo Banco Central aos
bancos sobre depósitos não utilizados para financiamento imobiliário pelo SFH;
aumentar a disponibilidade de financiamento exigindo que pelo menos 65% dos
depósitos em contas de poupança sejam utilizados para financiamento imobiliário,
sendo que no mínimo 80% do financiamento seja destinado a empréstimos para
aquisição da casa própria pelo SFH;
simplificar e intensificar a execução das leis de reintegração de posse de propriedade
residencial no caso de inadimplência;
conceder isenção de impostos sobre o lucro com venda de propriedade residencial
quando outra propriedade residencial de valor mais alto for comprada dentro de 180
dias;
diminuir o IPI sobre certos insumos e materiais de construção;
fomentar novos instrumentos para permitir a securitização de recebíveis imobiliários
através da isenção de imposto de renda sobre ganhos;
aumentar a segurança de empreendedores através da disponibilização de garantias sobre
propriedade;
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aumentar a segurança dos compradores através do sistema tributário especial, que
segrega os ativos do empreendedor dos ativos do empreendimento; e
exigir o pagamento do principal de uma hipoteca mesmo quando a hipoteca for
contestada judicialmente.
Adicionalmente, o Governo Federal anunciou, em 12 de setembro de 2006, um pacote de
medidas para estimular o setor da construção civil, qual flexibiliza o uso da TR nos
financiamentos, permitindo com a entrada em vigor da Medida Provisória nº 321 ("MP 321"), a
utilização de taxas de juros prefixadas no SFH. Além disso, o Decreto nº 5.892, que altera o
Decreto nº 4.840, de 17 de setembro de 2003, permite a utilização de parcelas variáveis no
crédito consignado para a habitação. A CEF passou a oferecer R$1 bilhão de crédito às
incorporadoras, financiando até 85% do custo total da obra (os bancos financiavam apenas 50%
no passado). Ademais, o Governo Federal incluiu novos produtos destinados à construção civil
na lista de desoneração, cujas alíquotas caíram de 10% para 5,0%.
Durante muito tempo, foi permitido que os bancos brasileiros utilizassem boa parte dos
recursos captados na caderneta de poupança para aplicação em títulos do Governo Federal, não
se observando plenamente a porcentagem cuja destinação estava prevista em lei para a
utilização destes recursos para o financiamento habitacional. A partir de 2002, o Banco Central
limitou os investimentos realizados por bancos em valores mobiliários de emissão do Governo
Federal, o que vem provocando um incremento substancial do montante de recursos
disponibilizados para o mercado imobiliário.
Com isso, a competição por clientes se intensificou e as condições dos financiamentos
bancários concedidos a empresas do setor imobiliário melhoraram, com redução das taxas de
juros e a extensão dos prazos para pagamento. Como conseqüência, desde o segundo semestre
de 2005, o setor imobiliário apresentou sinais de aquecimento. De acordo com a ABECIP, o
volume de financiamento para o setor cresceu 92,5% em 2006.
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O quadro abaixo detalha o volume de crédito proveniente de instituições financeiras
disponibilizado para empresas do setor imobiliário no período entre 2001 e 2006.
Unidades Financiadas Volume Financiado
Ano Número de
Unidades
Variação
sobre Ano
Anterior (em
%)
Volume
Financiado
(em
R$ milhões)
Variação
sobre Ano
Anterior (em
%)
2001 35.768 -1,6 1.870 -2,4
2002 28.902 -19,2 1.768 -5,4
2003 36.446 26,1 2.217 25,4
2004 53.787 47,6 3.000 35,3
2005 61.121 13,6 4.852 61,7
2006 113.873 86,3 9.340 92,5
Fonte: Banco Central,estimativas do SECOVI e da Associação Brasileira das Entidades
de Crédito Imobiliário e Poupança - ABECIP.
II. 6 - Mercado Imobiliário no Rio de Janeiro
A cidade do Rio de Janeiro tem uma população total de 5,8 milhões, segundo dados
divulgados pelo IBGE em 2000. O desenvolvimento do Rio de Janeiro, diferentemente de
São Paulo, tem sido caracterizado de acordo com a topografia da região. O
desenvolvimento imobiliário de empreendimentos voltados para as Classes Média-Alta e
Alta concentrou-se numa estreita parcela de área localizada entre as montanhas e o mar.
Nos últimos 20 anos, o principal vetor de crescimento do mercado imobiliário no Rio de
Janeiro concentrou-se na região da Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes devido à
topografia favorável e à maior disponibilidade de terrenos. A maior parte do crescimento
populacional e econômico do Rio de Janeiro continua concentrada nesta região. Segundo
dados do IBGE, enquanto a taxa média de crescimento anual na cidade do Rio de Janeiro
foi de 0,67% entre os anos de 1991 e 2000, a região da Barra da Tijuca, no mesmo período,
apresentou um crescimento médio anual de 3,61%.
De acordo com dados da ADEMI-RJ, em 2005 foram lançadas 6.033 unidades
residenciais e em 2006 foram lançadas 7.623 na cidade do Rio de Janeiro, representando
um aumento de 26,4% no número de Unidades lançadas. Também de acordo com a
ADEMI-RJ, o VGV (valor geral vendido) de unidades residenciais passou de R$ 2,0
bilhões em 2005 para aproximadamente R$ 3,0 bilhões em 2006, representando um
aumento de 56%.
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A tabela abaixo demonstra certos dados de incorporações imobiliárias na região
metropolitana da cidade do Rio de Janeiro entre os anos de 1999 e 2006:
Ano
Novas
Incorporações
Residenciais
(VGV - Em R$)
Novas
Incorporações
Residenciais
(Unidades)
Preço Médio de
Venda (Em
R$/m2) (1)
1999 101.463.426,00 568 1.898
2000 422.554.270,00 1.620 1.721
2001 594.447.801,00 2.839 2.529
2002 1.317.638.934,00 4.692 2.163
2003 1.264.268.069,00 5.289 2.677
2004 1.248.932.493,00 4.561 2.344
2005 1.951.796.658,00 6.033 2.884
2006 3.046.925.643,00 7.623 3.724
Fonte: ADEMI-RJ.
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CAPÍTULO III - BASIMÓVEL MARKETING IMOBILIÁRIO LTDA
III.1 - Descrição da Sociedade
Razão Social: Basimóvel Marketing Imobiliário
Número de inscrição no CNPJ: 30.049.498/0001-948
Sede: Av. Das Américas, 4430 - loja I - Barra da Tijuca
Número de inscrição no CRECI/RJ: 1181
Forma Jurídica: Sociedade Empresária Limitada
III.2 - Aspectos Gerais
Sediada na cidade do Rio de Janeiro, a Basimóvel Marketing Imobiliário Ltda. iniciou
suas atividades em 1979, atuando na intermediação de lançamentos imobiliários,
principalmente no segmento residencial de Médio-Baixo Padrão e Padrão-Econômico, e com
atuação nos Municípios do Rio de Janeiro, Mangaratiba, Angra dos Reis, Nova Iguaçu, Duque
de Caxias, São João de Meriti, Cabo Frio, Búzios, Volta Redonda e Resende. Ocupa o 2º lugar
no ranking de empresas no mercado de lançamentos e intermediação imobiliária na Região
Metropolitana da Cidade do Rio de Janeiro, segundo pesquisa desenvolvida pela ADEMI-RJ.
Muito bem estruturada, com uma força de vendas qualificada e sistematicamente treinada,
composta por 339 corretores e 28 funcionários, processos comerciais inovadores e sistemas
informatizados, bem como sócios com uma ampla experiência no mercado imobiliário
fluminense, a Basimóvel apresenta um resultado de vendas consistente para seus clientes e vem
crescendo e adquirindo cada vez mais credibilidade no setor em que atua.
A Basimóvel Marketing Imobiliário Ltda. tem grande experiencia na conceituação de
produtos e serviços para o mercado imobiliário, sendo reconhecida por importantes prêmios
e/ou destaques públicos, como os prêmios "Destaque ADEMI-RJ 2003" e "Prêmio Dirigente
de Vendas do ano de 2006" conferido pelo Centro de Desenvolvimento de Profissionais de
Vendas.
18
III.3 - Estrutura Societária
A estrutura societária da Basimóvel Marketing Imobiliário Ltda. é formada por três
sócios, sendo composta da seguinte forma:
1. Plínio Augusto de Serpa Pinto, 12/01/1947...................................40%
- Advogado e corretor de imóveis, sócio da Patrimóvel desde 1992, atua no ramo há 35
anos. Foi sócio da Júlio Bogoricin Niterói entre 1988 e 1992. Foi Vice-Presidente de Marketing
do Sinduscon-Rj (1996 à 1998) e da ADEMI-RJ (1995 à 1998).
2. Ariovaldo da Silva Rocha Filho, 23/03/1955................................30%
- Administrador de empresas e contador, é sócio da Basimóvel há 26 anos.
3. Alexandre Costa Fonseca, 02/01/1961..........................................30%
- Engenheiro civil e administrador de empresas, é sócio da Basimóvel desde 2004. Foi
Diretor-Superintendente da Carvalho Hosken e da Cia. Energ. Sta Elisa. Ex-Diretor Fin./Corp
da Trilux S/A (Grupo Gafisa).
III.4 - Estratégias e Vantagens
A Basimóvel tem atuado ao longo de sua trajetória no lançamento imobiliário para a
classe média-média, sobretudo em Jacarépaguá. Entretanto, nos últimos anos, após sua vinda
para a Barra da Tijuca, passou a atender também a clientes das classes média-alta, como por
exemplo na Península. A empresa vem apresentando resultados cada vez melhores ao longo
dos últimos anos e é atualmente a imobiliária que mais cresce no Rio de Janeiro. Em função
desta taxa de crescimento positiva, a Basimóvel está redimensionando o seu tamanho,
ampliando paulatinamente sua força de vendas, tendo já alugado a ex-loja da Francisco Xavier
Imóveis em Jacarepaguá para a construção de sua sede oficial, com cerca de 1.650 metros
quadrados de área de vendas, ficando assim, com duas lojas de atuação, uma já existente na
Barra da Tijuca e a outra que está em construção em Jacarepaguá.
19
A Basimóvel é uma imobiliária que possui diferenciais competitivos no mercado carioca,
tais como a complementaridade dos sócios, exelência operacional, certificada com ISO 9001,
sistemas e processos informatizados, força de vendas treinada e qualificada, e dois níveis
decisórios, o que torna a empresa atenta ao mercado, ágil e flexível. O gráfico abaixo mostra a
crescente evolução no número de lançamentos de unidades feitos pela Basimóvel Marketing
Imobiliário:
NÚMERO DE UNIDADES LANÇADAS PELA BASIMÓVEL
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
335
588
1058
1537
1815
2810
1931
(1º sem.)
Fonte: ADEMI / RJ.
20
III.5 - Principais Clientes
Abaixo está a lista dos principais clientes (incorporadores e construtores) da Basimóvel
Marketing Imobiliário Ltda. juntamente com a porcentagem da participação de cada um no
total de vendas realizadas no ano de 2006:
1. Rossi................................................19,1%
2. Carmo & Calçada...........................13,9%
3. Direcional........................................10,6%
4. Gafisa.............................................. ..7,3%
5. Century.............................................7,2%
6. Decta..................................................5,6%
7. EFER.................................................5,2%
8. W3.....................................................4,6%
9. Carvalho Hosken..............................3,5%
10. Santa Isabel.......................................3,0%
11. Rio Massa.........................................2,8%
12. Montserrat.........................................2,6%
13. RG Cortes.........................................2,0%
14. ASR...................................................2,0%
15. MRV.................................................1,8%
16. Soma Rio..........................................1,6%
17. Aliados/Avanço................................0,8%
18. Conasa...............................................0,7%
19. Santa Cecília............................. ........0,4%
20. Diversos.............................................5,3%
21
III.6 - Principais Concorrentes
Os primcipais concorrentes da Basimóvel Marketing Imobiliário são: Patrimóvel, Lopes,
e a Júlio Bogoricin. A chegada da Lopes ao mercado imobiliário carioca representa a terceira
tentativa da empresa paulista no mercado do do Rio de Janeiro e ainda não provocou alterações
significativas. Abaixo está o ranking comparativo de unidades lançadas das imobiliárias do Rio
de janeiro:
RANKING COMPARATIVO DAS IMOBILIÁRIAS DO RIO DE JANEIRO
IMOBILIÁRIA UNIDADES IMOBILIÁRIA UNIDADES IMOBILIÁRIA UNIDADES
Patrimóvel 3265 Patrimóvel 4488 Patrimóvel 4260
Julio Bogoricin 669 Basimóvel 1058 Basimóvel 1537
Basimóvel 588 Julio Bogoricin 887 Plano 561
Novamarca 500 505 Novamarca 500 554 Julio Bogoricin 514
R. Jardim 461 Francisco Xavier 543 R. Jardim 453
Plano 423 R. Jardim 446 Imóvel-on 270
IMOBILIÁRIA UNIDADES IMOBILIÁRIA UNIDADES IMOBILIÁRIA UNIDADES
Patrimóvel 4876 Patrimóvel 5823 Patrimóvel 2435
Novamarca 500 3168 Basimóvel 2810 Basimóvel 1931
Basimóvel 1815 Novamarca 500 920 Américas 1094
Paiva 624 Julio Bogoricin 627 Lopes 710
Sawala 624 MG 500 302 Orion Imobiliária 380
Imóvel-on 357 Sawala 276 Julio Bogoricin 302
2002 2003 2004
2005 2006 2007 (1º sem.)
Fonte: ADEMI / RJ.
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CAPÍTULO IV - METODOLOGIA
IV.1 - Principais Métodos de Avaliação de Empresas
Existem três métodos tradicionais para avaliar o valor de mercado de uma empresa.
Eles são:
Método Contábil: é baseado no valor dos ativos tangíveis - contas a receber, estoques,
prédio, máquinas e equipamentos - registrado segundo o seu custo de produção e aquisição.
Método dos Múltiplos: é obtido pela comparação dos valores de indicadores da
empresa que se deseja avaliar com os mesmos indicadores de empresas que tenham valor
de mercado conhecido.
Método Valuation, ou Fluxo de Caixa Descontado: é baseado na expectativa de fluxo
de caixa futuro que poderá ser gerado pela empresa.
Este será o método utilizado na avaliação de mercado da Basimóvel Marketing
Imobiliário Ltda.
IV.2 - Método Contábil
Este método tem como vantagem a sua simplicidade. Basta que a empresa tenha uma
contabilidade organizada. O valor da empresa é o valor contabilizado de seus ativos. O
valor dos acionistas é o valor contabilizado do patrimônio líquido.
O método contábil tem duas grandes desvantagens. A primeira é que não leva em
conta os ativos intangíveis, ou seja, aqueles que não são contabilizados, as marcas, patentes,
localização, carteira de clientes, rede de relacionamentos com fornecedores, processo
tecnológico, capital intelectual, etc. E cada vez mais este "tipo" de ativo assume uma
importância maior do que os próprios ativos tangíveis.
Outra desvantagem é que o método contábil registra o valor dos seus ativos pelo seu
custo de aquisição e produção, ou seja, um valor que tende a ser inferior ao de mercado.
O método contábil só é útil quando a empresa terá suas atividades encerradas. Neste
caso, os ativos tangíveis devem ser vendidos no todo ou individualmente. Também neste
caso os ativos intangíveis têm pouco valor, pois a empresa encerrará suas atividades.
23
IV.3 - Método dos Múltiplos
Este método pressupõe encontrar empresas semelhantes àquela que se está avaliando.
Assim, por um processo de comparação podemos definir seu valor. O valor será obtido pela
comparação de indicadores específicos que correlacionem vendas, lucro, patrimônio, etc.
Este método tema vantagem de ser simples e intuitivo. Por exemplo: quando um
experiente comerciante dono de lojas diz que "no ramo da farmácia uma loja vale dez vezes
o seu faturamento mensal" ele está aplicando intuitivamente o método dos múltiplos para
determinar o valor de mercado de uma empresa, no caso uma farmácia.
A desvantagem do método é que conceitualmente é frágil, pois uma empresa é um
empreendimento muito complexo para que apenas um ou dois indicadores possam
representar a amplitude das variáveis envolvidas no seu resultado, como concorrentes,
localização, custos, riscos, investimentos, etc.
O método dos múltiplos só gera bons resultados quando se refere a bens homogêneos
ou compatíveis. Também há necessidade de que se tenha um conjunto grande de dados
sobre indicadores de centenas de empresas deste mercado, permitindo assim se obter
estatísticas com pequeno desvio padrão.
IV.4 - Fluxo de Caixa Descontado
Este Método é o mais adequado para determinar o valor de mercado de uma empresa.
O método pressupõe que qualquer ativo vale pelo fluxo de caixa futuro que ele pode gerar.
Ou seja, o valor de uma empresa é o valor presente do fluxo futuro de caixa.
Esta é a própria essência do sistema capitalista , ou mais ainda, a natureza de todas as
decisões empresariais mesmo antes de se "inventar" o capitalismo. Quando os reis de
Portugal decidiram "investir" numa expedição às Índias no final do século XV esperavam
obter riquezas que cobrissem os custos do empreendimento e deixassem uma margem
positiva de "lucro".
No fundo foi a expectativa de resultados futuros em montantes consideráveis que
incentivou a decisão de se fazer um "considerável" investimento.
De fato, ao definir o valor como função do fluxo de caixa futuro o método inclui as
seguintes variáveis em sua análise: mercado, concorrentes, vendas, preços, eficiência
operacional, perdas, custos, investimentos em novos ativos produtivos, políticas de
24
concessão de prazos aos clientes, termos negociados com fornecedores, eficácia da
logística, taxa de juros do mercado financeiro, risco percebido pelos investidores, etc.
Portanto, o método não tem simplicidade do método contábil e do método dos
múltiplos. Mas, é mais consistente. Isso não quer dizer que seja infalível. Há incerteza em
seus resultados, na medida em que se refere a resultados futuros e o futuro é desconhecido.
Por considerar o valor de mercado como função do valor futuro, e não de um
inventário de ativos tangíveis, o método incorpora tudo que se pode gerar aquele resultado
futuro. Portanto, leva em conta direta e indiretamente todos ativos. Ou seja, os ativos
tangíveis e os ativos intangíveis.
Assim sendo, a avaliação de valor de mercado de uma empresa pelo método do Fluxo
de Caixa Descontado é a mais adequada e a que mais se aproxima da realidade, mas não é
infalível.
O método do Fluxo de Caixa Descontado se apóiaem dois conceitos fundamentais, o
fluxo de caixa e a taxa de desconto. O método também é chamado de "Valuation".
25
CAPÍTULO V - AVALIAÇÃO DA EMPRESA
V.1 - Condicionantes de Projeção
Premissas:
- É esperado um crescimento significativo nas vendas feitas pela Basimóvel
Marketing Imobiliário Ltda., chegando a ter uma receita bruta entre 20 e 25 milhões de
reais nos próximos cinco anos de atuação.
- A concorrência imobiliária no Rio de Janeiro não apresenta ameaças significativas
para a Basimóvel.
- A projeção será feita com base nos próximos cinco anos.
- O cenário econômico para os próximos anos é favorável, tendo grandes
investimentos no setor imobiliário no curto e médio prazo.
Lógica:
- Após adquirir mais um ponto de vendas (loja alugada que se situa em Jacarepaguá),
a Basimóvel irá triplicar o seu tamanho físico, juntamente com um maior número de
corretores, potencializando fortemente sua força de vendas.
- A Basimóvel Marketing Imobiliário Ltda. é a imobiliária que possui a maior taxa de
crescimento nas vendas, ocupando o segundo lugar no ranking (segundo ADEMI-RJ) das
imobiliárias do Rio de Janeiro e estando cada vez mais perto da lider. Além disso, o seu
bom desempenho nas vendas vem resultando em maior reconhecimento e respeito por parte
dos seus clientes incorporadores.
- O período de cinco anos utilizado na projeção se deve ao fato de ser um período
onde teoricamente não é previsto mudanças político - econômicas significativas ao ponto
de conturbar o setor imobiliário e consequentemente a empresa.
- É prevista a manutenção da política econômica adotada pelo Governo Lula no seu
segundo mandato (2007-2010) e a continuidade na melhoria dos indicadores econômicos
que potencializam a venda de imóveis a prazo. Isto é, taxa de juros baixa e aumento da
oferta de crédito imobiliário.
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V.2 - Informações Contábeis
DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO%
Receita Operacional Bruta 100,00%
(-) Impostos sobre Vendas 8,65%
Lucro Bruto 91,35%
(-) Despesas de Pessoal 8,93%
(-) Despesas Operacionais 30,12%
Lucro Operacional (LAIR) 52,30%
(-) Imposto de Renda 25,00%
Lucro Líquido 27,30%
Levando em consideração que empresa utiliza anualmente 2% de sua receita bruta para
fazer investimentos e manutenção da capacidade operacional, temos:
Lucro Líquido 27,30%
(-) Investimentos 2,00%
Fluxo de Caixa Livre 25,30%
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V.3 - Taxa de Desconto
A taxa de desconto foi calculada pela metodologia WACC - Weighted Average Cost
of Capital, modelo no qual o custo de capital é determinado pela média ponderada do valor
de mercado dos componentes da estrutura de capital (próprio e de terceiros). Foi utilizada
uma taxa de 18% para todos os períodos.
WACC = (Re x We) + Rd (1 - t) x Wd
Re = custo do capital próprio
Rd = custo do capital de terceiros
We = percentual do capital próprio na estrutura de capital
Wd = percentual do capital de terceiros na estrutura de capital
T = taxa efetiva de imposto de renda e contribuição social da companhia
Custo do capital próprio = Re = Rf + beta*(Rm - Rf) + Rp
Rf = Taxa livre de risco - baseado na taxa de juros anual do Tesouro Americano para
títulos de 30 anos, líquida da inflação americana de longo prazo.
Rp = Risco País - representa o risco de se investir num ativo no país em questão em
comparação a um investimento similar em um país considerado seguro.
Rm = Risco de mercado - mede a valorização de uma carteira totalmente
diversificada de ações para um período de 30 anos.
beta = Ajusta o risco de mercado para o risco de um setor específico
beta alavancado = Ajusta o risco do setor para o risco da empresa.
Custo do capital de terceiros = Rd = Rf(*) + alfa + Rp
Rf(*) = Taxa livre de risco - baseado na taxa de juros anual do Tesouro Americano
para títulos de 10 anos, líquida da inflação americana.
alfa = Risco Específico - representa o risco de se investir na empresa em análise.
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V.4 - Valor Residual
Após o término do período projetado é considerada a perpetuidade, que contempla
todos os fluxos a serem gerados após o último ano da projeção e seus respectivos
crescimentos. O valor residual da empresa (perpetuidade) geralmente é estimado pelo uso
do modelo de crescimento constante. Este modelo assume que após o fim do período
projetado, o lucro líquido terá um crescimento perpétuo constante. Este modelo calcula o
valor da perpetuidade no último ano do período projetado, transportando-o, em seguida,
para o primeiro ano de projeção.
V.5 - Fluxo de Caixa Descontado
Considerando uma receita bruta entre 20 e 25 milhões de reais, temos:
Valores em milhões (R$)
Perpet.
2007 2008 2009 2010 2011 Depois
20 25,30% 17,695 5,06 5,06 5,06 5,06 5,06 5,06
25 25,30% 22,123 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325 6,325
Faixa de
Receita
Margem
Líquida
VPL calculado
a 18% a.a.
Fluxo Livre de Caixa
Após o cálculo acima, chegamos à conclusão de que através deste método de
avaliação, o valor teórico de compra e venda da empresa está entre 17,695 e 22,123 milhões
de reais.
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CAPÍTULO VI - CONCLUSÃO
Este trabalho procurou juntar dois temas interessantes que se encontram em alta na
atualidade, que são, o mercado imobiliário e a avaliação do valor de compra e venda de
empresas, "valuation".
O estudo e análise do setor imobiliário brasileiro feitos nesta monografia deixou claro
a importância deste setor para nossa economia, em termos de empregos gerados,
investimentos, e volume de dinheiro movimentado, como também, sua dinâmica e
características de funcionamento. Este setor demonstrou um crescimento sólido e
significativo em relação aos últimos anos e com base na política econômica atual dentre
outros fatores, a pespectiva futura deste mercado é otimista.
Em relação à avaliação do valor de mercado da Basimóvel Marketing Imobiliário
Ltda., procurei apresentar a empresa e os três principais métodos de avaliação, dando
ênfase no método do Fluxo de Caixa Descontado, chegando assim a um valor teoricamente
justo de compra e venda da empresa.
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CAPÍTULO VII - BIBLIOGRAFIA
Site da ADEMI, Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário
DAMODARAN, Aswath. Avaliação de Investimentos: Ferramentas e Técnicas para a
Determinação do Valor de Qualquer Ativo. (Petropólis: Editora Vozes Ltda, 2006, 8ª
edição).
Site do IBGE, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.
DAMODARAN, Aswath. Investment Valuation. (Wiley, 2nd edition, 2002).
Site so SINDUSCON, Sindicato da Indústria da Construção Civil.
Apostila "Avaliação do Valor da Empresa", dada no curso feito pelo professor Sérgio
carvalho, em 12/07/2007.
Site do BACEN, Banco Central do Brasil
