ASCENSÃO E QUEDA NOS PREÇOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO: ANÁLISE COMPARATIVA NO PERÍODO DE 2010 A 2017 NO CASO BRASILEIRO

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO
DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO CIVIL
ESCOLA POLITÉCNICA
ASCENSÃO E QUEDA NOS PREÇOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO: ANÁLISE
COMPARATIVA NO PERÍODO DE 2010 A 2017 NO CASO BRASILEIRO
Bianca Saint'Clair Lima
Rio de Janeiro
Dezembro de 2017
ASCENSÃO E QUEDA NOS PREÇOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO: ANÁLISE
COMPARATIVA NO PERÍODO DE 2010 A 2017 NO CASO BRASILEIRO
Bianca Saint'Clair Lima
Projeto de Graduação submetido ao corpo
docente do Curso de Engenharia Civil da
Escola Politécnica da Universidade Federal
do Rio de Janeiro, como parte dos requisitos
necessários à obtenção do título de
Engenheiro Civil.
Orientador: Prof. Assed Naked Haddad, D.Sc.
RIO DE JANEIRO
Dezembro de 2017
ASCENSÃO E QUEDA NOS PREÇOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO: ANÁLISE
COMPARATIVA NO PERÍODO DE 2010 A 2017 NO CASO BRASILEIRO
Bianca Saint'Clair Lima
PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE
ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE FEDERAL
DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A
OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL.
Examinada por:
____________________________________________
Professor Assed Naked Haddad, D.Sc. (Orientador)
____________________________________________
Professor Luís Otávio Cocito de Araújo, D.Sc.
____________________________________________
Professor Justino Sanson Wanderley da Nobrega
____________________________________________
Professor Rafael Vieira da Silva
Rio de Janeiro, RJ - BRASIL
Dezembro de 2017
iii
LIMA, Bianca Saint'Clair
Ascensão e queda nos preços do Mercado Imobiliário:
Análise comparativa no período de 2010 a 2017 no caso
brasileiro / Bianca Saint'Clair Lima - Rio de Janeiro: UFRJ /
Escola Politécnica, 2017.
XIII, 54 p.:il.;29,7cm.
Orientador: Professor Assed Naked Haddad,
Projeto de Graduação - UFRJ / Escola Politécnica / Curso de
Engenharia Civil, 2017.
Referências Bibliográficas: p.48-54
1. Mercado Imobiliário. 2. Ciclo Imobiliário. 3. Análise
Econômica do Mercado Imobiliário. 4. Estudo Comparativo. I.
Haddad, Assed Naked. II. Universidade Federal do Rio de
Janeiro, Escola Politécnica, Curso de Engenharia Civil. III.
Engenheiro.
iv
Dedico este trabalho a todos que
contribuíram, direta ou indiretamente para
que o mesmo fosse realizado.
v
AGRADECIMENTOS
Agradeço primeiramente a Deus, pela minha existência e capacitação para
que realizasse este trabalho, me dando forças para vencer cada dificuldade
encontrada ao longo do caminho.
Aos meus pais (Márcia e Guerreiro) e ao meu irmão (Igor) que sempre
estiveram do meu lado acreditando em mim, me apoiando e me incentivando ao
longo de todos esses anos, sem medir esforços para que eu conseguisse chegar até
aqui.
Aos meus familiares e todos os meus amigos que se fizeram presentes
quando precisei de ajuda e/ou palavras de carinho.
Ao meu orientador, Prof. Dr. Assed Naked Haddad por me guiar na
elaboração deste trabalho, pela paciência, e por todo o suporte dado, além do
conhecimento que me foi passado, me proporcionando grandes ensinamentos.
E por fim, a Universidade Federal do Rio de Janeiro, seu corpo docente e
principalmente ao departamento de Engenharia Civil por todo o conhecimento
compartilhado.
A todos vocês o meu sincero "Muito obrigada".
vi
Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/ UFRJ como
parte dos requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil.
ASCENSÃO E QUEDA NOS PREÇOS DO MERCADO IMOBILIÁRIO: ANÁLISE
COMPARATIVA NO PERÍODO DE 2010 A 2017 NO CASO BRASILEIRO
Bianca Saint'Clair Lima
Dezembro / 2017
Orientador: Prof. Assed Naked Haddad, D.Sc.
Curso: Engenharia Civil
O ano de 2008 foi marcado pelo período de crise econômica mundial. Nações
conhecidas pela ostentação de suas riquezas passaram a apresentar taxas de
desemprego exorbitantes e, consequentemente, uma elevação na taxa de
inadimplentes. Nesse período, o mercado imobiliário foi apontado como um dos
vetores que exacerbaram a extensão da crise. Assim, o intuito desta pesquisa é
analisar a variação nos preços dos imóveis após esta crise mundial até a situação
nos dias atuais com ênfase no mercado imobiliário brasileiro, principalmente nas
cidades do Rio de Janeiro e São Paulo, tanto para imóveis residenciais como
comerciais, estabelecendo um paralelo com o ciclo vivenciado pelos Estados Unidos
de 2007 a 2017.
Palavras-chave: Mercado Imobiliário, Ciclo Imobiliária, EUA, Brasil.
vii
Abstract of Undergraduate Project presented to POLI/UFRJ as a partial fulfillment of
the requirements for the degree of Engineer.
RISING AND DECLINE IN PRICES OF REAL ESTATE MARKET: COMPARATIVE
ANALYSIS FROM 2010 TO 2017 IN THE BRAZILIAN CASE
Bianca Saint'Clair Lima
December / 2017
Advisor: Prof. Assed Naked Haddad, D.Sc.
Course: Civil Engineer
The year 2008 was marked by the period of global economic crisis. Nations known
for the pageantry of their wealth provide to show exorbitant unemployment rates, and
consequently an increase in the rate of defaulters. In this period the real estate
market was pointed as one of the vectors that exacerbated the extension of the crisis.
Thus, the purpose of this research is to analyze the variation in property prices after
this global crisis up until the current situation with emphasis on the Brazilian real
estate market, mainly in the cities of Rio de Janeiro and São Paulo, both residential
and commercial properties, establishing a parallel with the cycle experienced by
United States from 2007 to 2017.
Keywords: Real Estate market, Real Estate cycles, USA, Brazil.
viii
LISTA DE ABREVIATURAS
Abecip Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
Ademi Associação de dirigentes de empresas do Mercado Imobiliário
Ae Área equivalente
BACEN Banco Central do Brasil
BID Banco de Compensações Internacionais
CMN Conselho Monetário Nacional
FGV Fundação Getúlio Vargas
Fipe Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IGP-M Índice Geral de Preços do Mercado
IPCA Índice de Preços ao Consumidor Amplo
IPEA Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
NBR Norma Brasileira Registrada
PIB Produto Interno Bruto
Secovi Sindicato de Empresas de Compra e Venda de Imóveis Residenciais e
Comerciais
Sinduscon Sindicato da Indústria da Construção
Subprime Hipotecas com maior risco de crédito nos Estados Unidos
ZAP Portal de anúncios de imóveis na internet
ix
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Pirâmide da Hierarquia das Necessidades de Maslow.......................................... 2
Figura 2 - Modelo de Estudos de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário ..................... 13
Figura 3 - Ciclo Imobiliário..................................................................................................... 16
Figura 4 - Representação Esquemática das Fases de um Ciclo Imobiliário ......................... 17
Figura 5 - Ciclo do Mercado Imobiliário Comercial de São Paulo ......................................... 18
Figura 6 - Esquema básico de funcionamento da Especulação Imobiliária ......................... 20
x
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 - Quantidade de lançamentos no Rio de Janeiro de 2008 até 2016...................... 29
Gráfico 2 - Venda e Lançamento de Imóveis Residenciais na Cidade de SP....................... 30
Gráfico 3 - Quantidade de Imóveis Residenciais Vendidos na Cidade do RJ....................... 31
Gráfico 4 - Quantidade de Imóveis Comerciais Vendidos na Cidade do RJ ......................... 32
Gráfico 5 - Vendas de Imóveis Segmentado por Tipo no Rio de Janeiro.............................. 32
Gráfico 6 - Variação dos Preços de Imóveis Residenciais por Metro Quadrado................... 35
Gráfico 7 - Preços de m² para o RJ e os bairros do Leblon x Lagoa x Pavuna..................... 36
Gráfico 8 - Preços (R$) por m² para SP e os bairros Jardim Paulistano x Artur Alvim.......... 38
Gráfico 9 - Preço ($) por m² de Imóveis Residenciais em Gainesville de 2007 a 2017 ........ 40
Gráfico 10 - Variação dos Preços por Metro Quadrado de Imóveis Comerciais ................... 42
Gráfico 11 - Preço ($) por m² de Imóveis Comerciais em Gainesville de 2007 a 2017......... 44
xi
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Variação do PIB brasileiro de 2004 a 2017.......................................................... 10
Tabela 2 - Principais características dos Projetos Padrão .................................................... 14
Tabela 3 - Preços (R$) por m² trimestrais p/ o RJ e Bairros Leblon x Lagoa x Pavuna ........ 37
Tabela 4 - Dados Trimestrais de Preços (R$) por m² SP x Jardim Paulistano x Artur Alvim.39
Tabela 5 - Preço (R$) por m² em salas comerciais na Barra, Leblon e Copacabana ........... 43
xii
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO .......................................................................................................1
1.1 Apresentação .....................................................................................................1
1.2 Justificativa.........................................................................................................3
1.3 Objetivos ............................................................................................................4
1.4 Metodologia .......................................................................................................5
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA .............................................................................8
2.1 Concepção econômica do mercado ................................................................8
2.2 Tipo de bens associados ao mercado..............................................................8
2.3 Mercado de imóveis ..........................................................................................9
2.4 Produtos do mercado imobiliário ...................................................................12
2.5 Ciclos imobiliários ...........................................................................................15
2.5.1 Funcionamentos de um ciclo imobiliário...........................................................15
2.5.2 Especulação imobiliária....................................................................................18
2.5.3 Bolha imobiliária ...............................................................................................20
3 ANÁLISE ECONÔMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO .......................................23
3.1 Breve histórico da crise mundial .....................................................................23
3.1.1 Crescimento e declínio do mercado imobiliário nos Estados Unidos ...............24
3.1.2 Evolução do mercado imobiliário brasileiro Pós-crise ......................................25
3.2 Panorama atual: A queda nos últimos anos ..................................................27
3.3 Quantidade de vendas .....................................................................................30
3.3.1 Imóveis Residenciais na cidade de São Paulo.................................................30
3.3.2 Imóveis Residenciais na cidade do Rio de Janeiro ..........................................31
4 ESTUDO COMPARATIVO ....................................................................................33
4.1 Imóveis Residenciais .......................................................................................34
4.1.1 Imóveis Residenciais na cidade do Rio de Janeiro ..........................................36
4.1.2 Imóveis Residenciais na cidade de São Paulo.................................................38
4.1.3 Imóveis Residenciais na cidade de Gainesville/FL...........................................40
4.2 Imóveis Comerciais ..........................................................................................41
4.2.1 Imóveis Comerciais nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo.....................41
4.2.2 Imóveis Comerciais na cidade de Gainesville ..................................................44
xiii
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS...................................................................................46
REFERÊNCIAS.........................................................................................................48
ANEXOS ...................................................................................................................55
1
1 INTRODUÇÃO
1.1 Apresentação
O setor de imóveis é um dos segmentos mais importantes para a economia
de um país pelo fato de gerar empregos diretos e indiretos, além de promover
volumosos investimentos financeiros, em diversos setores de uma sociedade, assim
estando diretamente relacionado ao desenvolvimento urbano das cidades e
qualidade de vida dos seus cidadãos. (SARTORI, 2007, p.12)
O surgimento de atividades como a comercialização de materiais de
construção, serviços de arquitetura/design, remodelação de espaços e móveis,
aparelhos eletroeletrônicos, eletrodomésticos, entre outros, ajudou no crescimento
do comércio e da indústria de serviços. Por isso, o setor imobiliário, que lida com a
produção e a comercialização dos bens imóveis, pode ser identificado como um
termômetro na avaliação do crescimento econômico de um país. (SARTORI, 2007,
p.12)
De acordo com González (2003), vários profissionais da construção civil não
têm acesso às informações de forma segura e planejada, que possam direcionar os
seus trabalhos ao lançamento de novas construções no mercado imobiliário. Em
vista disso, nota-se a estreita relação entre a construção civil e o mercado de
imóveis, possibilitando e gerando oportunidades de enriquecimento, ambos
baseando seus projetos conforme as necessidades dos clientes e tendências de
mercado.
Segundo Guagliardi et al.(2002), as necessidades e anseios da população
estão propriamente ligados ao processo da compra de um imóvel. Seja casa,
apartamento ou mesmo um estabelecimento comercial, o ideal para as pessoas é
encontrar o lugar perfeito, seguro e que caiba no orçamento, como Arraes e Sousa
Filho (2008) mencionam: "o consumo da habitação é inerente a todo ser humano,
sendo caracterizado como necessidade básica". Com isso, pessoas com o intuito de
se beneficiarem, começaram a construir edificações para suprir as necessidades da
população, mesmo com poucos recursos, surgindo assim o mercado de imóveis.
2
De acordo com Guagliardi et al. (2002), pode-se fazer uma analogia entre
esse mercado e a Pirâmide da Hierarquia das Necessidades de Maslow (Figura 1),
que consiste em uma divisão hierárquica em que as necessidades de nível mais
baixo devem ser satisfeitas antes das necessidades de nível mais alto, portanto a
busca pelo topo da pirâmide não acaba.
Na base desta encontram-se as necessidades primárias como fisiológicas e
de segurança, a primeira podendo ser associada à busca por abrigo, que, por
exemplo, seria realizada pelo aluguel; e a segunda, seria correlacionada a moradia,
sendo suprida através da aquisição de um imóvel, que representa além da
segurança física, uma certa segurança financeira.
A partir daí iniciam-se as buscas por suprir as necessidades secundárias,
começando pelas necessidades sociais, que podem ser associadas a uma busca
por imóveis maiores, seja por um aumento na família, ou pelo conforto para receber
amigos e familiares. Sendo seguida pela necessidade de estima, uma busca pelo
status através da aquisição de imóveis em áreas nobres e de alto padrão. Por fim,
chegando ao topo da pirâmide, se encontra a auto-realização, que leva as pessoas a
buscarem imóveis como investimentos, ou a comprarem a sonhada casa de férias.
Figura 1 - Pirâmide da Hierarquia das Necessidades de Maslow
Fonte: MIRANDA (2016)
Diante desses diferentes anseios, duas características importantes podem ser
citadas no ramo imobiliário que são: o grande valor dos bens produzidos, e a
diversificação dos produtos (lojas, salas, casas ou apartamentos, galpões, garagens,
entre outros de acordo com a oportunidade). (MIRANDA, 2016)
3
Portanto neste trabalho, será analisado o mercado imobiliário e seu
comportamento cíclico. Sabendo que se trata de um mercado com dinâmica própria,
cujo preço dos bens varia conforme a oferta e a demanda, entre outras variáveis
como a localização do bem em relação a centros urbanos, a qualidade do entorno,
quantidade do estoque de imóveis, presença de infraestrutura urbana, renda familiar,
e assim por diante, trazendo uma grande complexidade para este ambiente com
características incertas e incomuns.
1.2 Justificativa
Nos últimos 10 anos notou-se que o mercado imobiliário brasileiro passou por
fases bastante distintas em relação à precificação dos imóveis, sendo motivo de
muitas discussões.
Primeiramente, em 2008, na contramão do que ocorria nos Estados Unidos,
que vinha de uma crise de tamanho internacional que afetou diretamente o setor
imobiliário, o Brasil teve um processo de aquecimento do mercado, proporcionado
por investimentos em infraestrutura; uma economia fortalecida e estável; um
aumento nos empregos que geraram um crescimento de renda da população;
países estrangeiros desenvolvidos, que para terem maiores rendimentos, passaram
a investir seu capital em mercados emergentes; uma disponibilidade de crédito
maior para a compra de imóveis; além de uma política de estímulos, foram alguns
dos fatores que fizeram parte desse cenário favorável (CANDIDO, 2012, p.8).
"Porém, a partir de 2013, a economia começou a dar sinais de
desaquecimento e começou um novo cenário com uma curva descendente,
principalmente em 2015", de acordo com o economista Marcelo Barros, saindo de
um período de desaceleração tanto nos preços quanto na demanda para um período
de recessão, na qual a crise do setor se agravou ainda mais.
Como já visto na história da economia mundial em alguns momentos,
conduzidos por gestores com filosofias exacerbadamente capitalistas, o mercado
imobiliário propicia estopins para profundas crises financeiras de países até mesmo
daqueles vistos como economias inabaláveis, como foi o caso dos Estados Unidos.
4
Nesse contexto, esse estudo buscou acompanhar e entender o
comportamento oscilatório dos preços praticados nas vendas dos imóveis, tanto
residenciais como comerciais nas cidades do Rio de Janeiro e São Paulo de 2010
até 2017. Dessa forma, tentará se verificar quais seriam as expectativas de
crescimento imobiliário brasileiro após esse intenso período de recessão econômica
que atingiu diretamente o setor nesses últimos anos, com dados do mercado antes e
pós-crise, identificando em que estágio do ciclo o país se encontra, para que assim o
leitor possa concluir qual seria o melhor momento para a aquisição do bem imóvel,
utilizando como embasamento o movimento cíclico visto em Gainesville/FL.
1.3 Objetivos
O objetivo geral deste trabalho é analisar a variação de preços do mercado de
imóveis residenciais e comerciais entre 2010 e 2017 nas cidades do Rio de Janeiro
e São Paulo, por serem as capitais do país de maior relevância no meio, destinandose a encontrar uma correlação com o ciclo imobiliário vivenciado pelos Estados
Unidos entre 2007 e 2017.
Para chegar neste propósito, primeiramente buscou-se entender o mercado
imobiliário por meio de referências conceituais, principalmente a cerca do ciclo de
imóveis. Em seguida, se examinou o setor através de dados e informações, como
quantidades de lançamentos e de vendas no Rio de Janeiro e em São Paulo. Além
de pesquisar as condições econômicas, políticas e sociais, quando são relevantes
ao mercado.
Com isso, realizou-se uma breve análise econômica da situação dos Estados
Unidos, desde o Boom Imobiliário (elevação irreal dos preços dos imóveis) em 2007,
aos principais fatores que propiciaram a crise vivenciada em 2008, até o momento
atual de retomada crescente do mercado, tendo como exemplo a cidade de
Gainesville/FL.
Por fim, foram feitas comparações dos preços dos imóveis residenciais
cariocas e paulistas, tendo como referência no Rio de Janeiro bairros como Leblon,
Lagoa e Pavuna; e em São Paulo, os bairros de Jardim Paulistano e Artur Alvim. E
5
nos imóveis comerciais, foram feitas comparações pelas variações dos valores das
duas cidades entre 2012 e 2017, sendo que no caso carioca, foram expostos dados
de valores de metro quadrado de alguns bairros em 2009, 2010 e após 2014.
1.4 Metodologia
De acordo com Lakatos e Marconi (2003, p. 83), entende-se como
metodologia científica, ou método científico, o agrupamento de atividades
sistemáticas e racionais, agregadas à segurança e economia, que viabilizem o
alcance de objetivos - provedores de conhecimentos válidos e verdadeiros. Tendo
como relevância no processo de desenvolvimento metodológico a necessidade de
traçar um caminho a ser seguido que propicie a detecção de possíveis equívocos
e/ou auxilie as decisões científicas futuras.
A pesquisa científica apresenta classificações de acordo com os seus
métodos de atuação. Portanto, de acordo com os objetivos e características
apresentadas nesta pesquisa, pode-se denominá-la como:
Pesquisa de método descritivo documental com abordagem quantitativa - tem
o objetivo de descrever fatos e/ou fenômenos de uma determinada realidade se
aprofundando em diversos materiais já publicados, como artigos, livros, teses,
tabelas estatísticas, documentos informativos e periódicos (FONSECA, 2002, p.32),
além de publicações disponibilizadas na Internet sobre o mercado imobiliário, para
um embasamento maior sobre o tema.
A maioria dos dados foram fornecidos pelo Instituto Fipe juntamente com o
Portal Zap Imóveis (maior site de classificados da internet), Secovi-RIO e Secovi-SP,
além de dados coletados no site "Alachua County Property Appraiser".
A parceria entre a Fipe e o portal ZAP, gerou um estudo com uma base
confiável para o acompanhamento da evolução dos preços das ofertas de venda do
mercado imobiliário residencial e comercial, das cidades do Rio de Janeiro e São
Paulo. Os imóveis residenciais serão analisados em critérios de valores de venda
por metro quadrado, enquanto os comerciais serão observados pela variação
6
mensal fornecida pelos índices, pois faltam dados para exposição em Reais (R$)
dos valores de metro quadrado, já que não seria correto supor estes valores pelas
variações dos índices, por estes sofrerem uma alteração em janeiro devido a uma
nova contagem feita no final de cada ano com base no preço médio de dezembro
recalculando com uma nova ponderação de bairros, de acordo com Bruno Oliva
(Coordenador de Desenvolvimento de Sistemas - Fipe).
O FipeZap coleta ofertas de apartamentos e lojas/salas comerciais no Zap
Imóveis entre outros classificados de acordo com o metro quadrado dos bairros e
número de dormitórios para o cálculo dos índices, sendo que quando se trata dos
índices das cidades, este realiza uma ponderação de cada bairro com base nos
dados de renda das famílias do Censo Demográfico do Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatísticas (IBGE).
No caso do SECOVI, as fontes são de classificados de anúncios na internet e
jornais de grande circulação, além de imobiliárias, fornecendo assim mensalmente
valores do metro quadrado por bairro e número de quartos de imóveis residenciais.
(MONTEIRO, 2014, p.4)
Em ambos os casos, o valor não necessariamente é o valor real, já que não é
fornecido o valor das transações onde existem descontos e comissões de
corretores, alterando o valor final daquele ofertado inicialmente ao qual é divulgado e
utilizado para os cálculos de índices.
Com relação aos dados obtidos na página "Alachua County Property
Appraiser", são valores diretamente de cada propriedade da cidade de Gainesville,
juntamente com as referências de planta baixa e escritura dos imóveis. Para as
informações expostas no trabalho, foram coletados valores anuais de cada
propriedade, calculando o valor do metro quadrado através de uma média
ponderada, respeitando os critérios de coeficientes médios usados para o cálculo de
equivalência de áreas de projeto padrão item 5.7.3 da NBR 12.721:2005, depois
feito a média aritmética para aquele ano, no período entre 2007 até 2017, sendo 10
o número de imóveis residenciais e 14 os imóveis comerciais (entre salas e lojas),
na região Noroeste da cidade.
7
Para realização desta pesquisa foram adotados os subseqüentes
procedimentos, os quais foram divididos em quatro etapas:
Primeira etapa - identificação do problema e objetivos de pesquisa;
Segunda etapa - levantamento bibliográfico;
Terceira etapa - realização de resenhas com todo material relevante ao tema;
Quarta etapa - elaboração de texto sucinto, após a coleta do material da
pesquisa.
8
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
2.1 Concepção econômica do mercado
O conceito de mercado é "local onde se encontram os produtores e os
consumidores de determinada zona econômica", onde agentes econômicos realizam
trocas de bens de serviços por outros bens ou uma unidade monetária,
estabelecendo uma situação entre a oferta (vendedores) e a demanda (procura) de
bens, serviços ou recursos. (GASTALDI, 2000)
De acordo com Pindyck e Rubinfeld (2002), o conhecimento do
funcionamento dos mercados é foco de várias pesquisas econômicas, no qual
buscam abordar temas como concorrência entre empresas atuantes no mercado,
oportunidades para negócios, interferência do Governo, entendimento a respeito das
alterações dos preços, entre outros.
A compreensão desse funcionamento tem início com o estudo do
comportamento dos produtores e dos consumidores, sendo eles o foco de análise
para a definição dos preços de mercado, sendo primordial o conhecimento da
demanda, e também dos produtores que estariam dispostos a vender seus serviços
ou bens. (MARSHALL, 1985)
Sendo a estrutura do mercado caracterizado por dois elementos: natureza da
mercadoria ou fator de produção, objeto de negociação; e a quantidade de agentes,
compradores e vendedores, atuando no mercado, em certos casos, sendo
interessante mais o comportamento desses agentes do que a quantidade.
2.2 Tipos de bens associados ao mercado
Os bens podem ser classificados como móveis, que podem ser transportados
de um local para outro sem dano, entre alguns exemplos estão títulos de dívida
pública e particular, objetos de uso, ações de companhias; e imóveis, que são
aqueles que não podem ser removidos de um lugar para outro sem destruição. No
caso dos materiais de construção, são móveis inicialmente, e depois de
9
incorporados nas construções passam a ser imóveis.
Os bens imóveis, que são bens tangíveis (que constituem uma forma física),
podem ser rurais ou urbanos, tendo seus conceitos para as classificações em duas
correntes. Uma tem base no critério da localização, onde o Imóvel Rural é aquele
localizado fora dos perímetros urbanos especificados pelas leis municipais, e o
Imóvel Urbano, sendo aquele imóvel localizado dentro desses mesmos critérios de
perímetros. Já a outra vertente defende que a diferença entre eles, está na
destinação do imóvel.
De acordo com a NBR 14.653-2:2011, pode-se classificar os imóveis urbanos:
A. Quanto ao uso:
Residencial; comercial; industrial; institucional; e misto.
B. Quanto ao tipo:
Terreno (lote ou gleba); apartamento; casa; escritório (sala ou andar
corrido); loja; galpão; vaga de garagem; misto; hotéis e motéis;
hospitais; escolas; cinemas e teatros; clubes recreativos; e prédios
industriais.
C. Quanto ao agrupamento de imóveis:
Loteamento; condomínio de casas; prédio de apartamentos; conjunto
habitacional; prédio comercial; conjunto de prédios comerciais;
conjunto de unidades comerciais; e complexo industrial.
2.3 Mercado de imóveis
Segundo a NBR 14.653-1:2001, um imóvel é um bem constituído de terreno e
eventuais benfeitorias a ele incorporadas, podendo ser classificado como rural ou
urbano, de acordo com sua localização, uso ou vocação.
Este mercado é composto pelos seguintes agentes: proprietário, o profissional
corretor, imobiliárias, corretoras de imóveis autônomas, empresas de construção
civil, empreiteiras de mão de obra e empresas prestadoras de serviços de
10
propaganda e "marketing", que operam nas atividades de comercialização e
administração dos empreendimentos imobiliários, que impulsionam o
desenvolvimento do mercado da construção civil. (BARTKIW; MATOS, 2013)
De acordo com Ball (1996), a construção habitacional vem sendo um
fundamental indicador do desenvolvimento urbano, uma vez que a demanda desse
setor reflete nas mudanças da população e na procura por outros serviços.
Segundo Bartkiw e Matos (2013), o mercado imobiliário pode ser
caracterizado por conceder maior qualidade de vida para a sociedade e gerar o
progresso do espaço urbano das cidades, proporcionando um desenvolvimento da
economia regional ou local, por causa do grande volume direto ou indireto criado por
serviços agregados, como corretagem, publicidade, sistema financeiro habitacional e
incorporação imobiliária. Portanto, pode-se dizer que o setor imobiliário é um dos
segmentos com maior capacidade de aquecer a economia movimentando uma
parcela do Produto Interno Bruto (PIB1
), como se percebe na Tabela 1:
Tabela 1 - Variação do PIB brasileiro de 2004 a 2017
ANO VARIAÇÃO EM VOLUME (%)
2004 5,70
2005 3,20
2006 4,00
2007 6,10
2008 5,20
2009 -0,30
2010 7,50
2011 2,70
2012 1,00
2013 2,70
2014 0,50
2015 -3,80
2016 -3,60
2017 0,30
Fonte: IBGE (2017)

1PIB Somatório de todas as riquezas produzidas em um país no período de um ano.
11
Nos anos entre 2004 e 2013, houve um crescimento significativo na taxa do
PIB, juntamente com o da Construção Civil, e uma parcela disso se deve
exatamente ao crescimento pela procura por imóveis residenciais e comerciais, que
levaram a um aumento dos valores dos mesmos, que a oferta não supria, sendo
esta ligação entre demanda e oferta melhor explicada no item especulação.
Em 2009, apesar da retração apresentada pelo PIB, o setor da Construção
Civil cresceu 6,9%, o que ajudou o Brasil, através da manutenção e criação de
novas vagas de emprego, a driblar a crise mundial, garantindo o dinamismo na
atividade econômica do país.
Porém em 2014, com crises políticas e econômicas, o setor da construção
civil acabou sendo um dos primeiros a sentir o reflexo, demitindo 109 mil
trabalhadores formais. E desde então a situação se tornou inversa aquela vista até
2013.
Uma pesquisa divulgada pelo Jornal Estado de São Paulo (2017), medindo o
valor total de todos os imóveis desenvolvidos no mundo, incluindo propriedades
comerciais e residenciais, além de terras agrícolas e florestas, constatou que em
2016 o valor da propriedade global foi 2,7 vezes o PIB mundial, o que corresponde a
60% de todos os ativos globais, que representa um significativo estoque de riqueza
individual, empresarial e nacional. Sendo que os imóveis residenciais respondem
por 75% do valor total da propriedade global.
O setor imobiliário pode ser caracterizado conforme seu posicionamento, e
sua localização com: aspectos gerais, que analisam as condições econômicas,
políticas e sociais do local; e aspectos físicos por condições de solo e relevo; do uso
e ocupação desse solo, regras do município, e leis de zoneamento; pela
infraestrutura dessa região, incluindo o sistema viário e de transporte; e pelas
atividades existentes como comércio e condições de segurança. Adicionalmente
pode ser caracterizado de acordo com as edificações, com os aspectos de
quantidades, qualidades e construção, que estarão melhor descritos no próximo item
sobre produtos do mercado.
12
Quando se trata de avaliação dos preços dos imóveis, essas características
se misturam, podendo adotar dois enfoques para analisar os impactos que geram no
comportamento dos valores: um que aborda os aspectos físicos, localização, e
tendências de mercado, apresentando um enfoque maior aos aspectos relacionados
às preferências do consumidor; e outro que investiga variáveis como taxa de juros,
investimentos em infraestrutura e nível de renda.
2.4 Produtos do mercado imobiliário
De acordo com a norma para avaliação de bens, a NBR 14.653-1 (ABNT,
2001), um empreendimento consiste num conjunto de bens capaz de criar receitas
por meio de aproveitamento econômico ou de comercialização, podendo ser
caracterizado como um projeto com realizações físicas, incluindo desde as
concepções iniciais de uma idéia, até a sua materialização.
Conforme a NBR 14.653-4:2002, os empreendimentos podem ser
classificados conforme a base e o estágio. No primeiro, este é dividido como:
imobiliários (prédios residenciais/comerciais, loteamentos, de serviços); de base
imobiliária (com fins de exploração comercial e/ou de serviços. Exemplo: parques
temáticos, shopping center, clubes, postos de combustíveis, hotel); rural; industrial;
ou mistos. Já segundo o estágio, pode estar nas seguintes fases: concepção ou
anteprojeto (Estudo prévio), projeto, execução ou implantação, pré-construção,
construção, embargado ou paralisado, desativado e o desmonte.
Com isso, Balarine (1997) montou um diagrama de fases, considerando
desde o estudo prévio até a entrega das chaves aos proprietários que adquiriram os
imóveis, como mostra a figura 2.
13
Figura 2 - Modelo de Estudos de Viabilidade de Empreendimento Imobiliário
(Diagrama de Fases)
Fonte: Adaptado de Balarine, 1997
O tempo de cada fase varia de acordo com o empreendimento. Como as
vendas, nos dias atuais, às vezes, chega a ter seu lançamento 6 meses antes de
começar a Construção, seu início foi deixado em aberto, já que as incorporadoras e
construtoras fazem isso com o intuito de armazenar capital.
Neste trabalho, o foco foi nos empreendimentos imobiliários residenciais
(multifamiliar) e comerciais (lojas e salas), que tiveram suas tipologias melhor
descritas na Tabela 2, tendo como referência a NBR 12.721 (ABNT, 2006), que
estabelece 16 projetos padrão segundo suas características.
Os projetos padrão para avaliação se diferem de acordo com número de
dependências por unidade, padrão de acabamento da construção e áreas
equivalentes (Ae) das unidades autônomas (TEIXEIRA, 2011).
14
Tabela 2 - Principais características dos Projetos Padrão
TIPO SIGLA PADRÃO ÁREA DESCRIÇÃO
Residência
Multifamiliar
R8-B Baixo Ae=1885,51m²
Edifício: pavimento térreo; e 7 pavimentos
tipo
Térreo: hall de entrada; escada; elevadores;
4 apartamentos (2 dormitórios; sala;
banheiro; cozinha; área para tanque); 32
vagas de garagem cobertas; e cômodo de
lixo
Pavimento Tipo: hall de circulação; escada;
elevadores; 4 apartamentos (2 dormitórios;
sala; banheiro; cozinha; área para tanque).
R8-N Normal Ae=4135,22m²
Edifício: garagem; pilotis e 8 pavimentos tipo
Garagem: escada; elevadores; 64 vagas
cobertas; cômodo de lixo; depósito; e
instalação sanitária.
Pilotis: escada; elevadores; hall de entrada;
salão de festas; copa; 2 banheiros; central de
gás; e guarita.
Pavimento Tipo: halls de circulação; escada;
elevadores; 4 apartamentos (3 dormitórios
sendo 1 suíte; sala de estar/jantar; banheiro
social; cozinha; área de serviço com
banheiro; e varanda.
R8-A Alto Ae=4644,79 m²
Edifício: garagem; pilotis e 8 pavimentos tipo
Garagem: escada; elevadores; 48 vagas
cobertas; cômodo de lixo; depósito; e
instalação sanitária.
Pilotis: escada; elevadores; hall de entrada;
salão de festas; copa; 2 banheiros; central de
gás; e guarita.
Pavimento Tipo: halls de circulação; escada;
elevadores; 2 apartamentos (4 dormitórios
sendo 2 suítes, 1 com closet; sala de estar;
jantar; banheiro social; sala íntima;
circulação; cozinha; área de serviço
completa; e varanda.
Comercial
Salas e
Lojas
CSL-8 Normal Ae=3921,55 m²
Edifício: garagem; pavimento térreo; e 8
pavimentos tipo.
Garagem: escada; elevadores; 64 vagas
cobertas; cômodo de lixo; depósito; e
instalação sanitária.
Pavimento Térreo: hall de entrada; escada;
elevadores; e lojas.
Pavimento Tipo: halls de circulação; escada;
elevadores; e 8 salas com sanitário privativo.
Comercial
Andar Livre
CAL-8 Normal Ae=3096,09 m²
Edifício: garagem; pavimento térreo; e 8
pavimentos tipo.
Garagem: escada; elevadores; 64 vagas
cobertas; cômodo de lixo; depósito; e
instalação sanitária.
Pavimento Térreo: hall de entrada; escada;
elevadores; e lojas.
Fonte: TEIXEIRA (2011) adaptado da NBR 12.721.
15
Algumas observações a serem feitas sobre a Tabela 2:
- Imóveis residenciais e comerciais com mesmo padrão de acabamento,
alterando somente a quantidade de pavimentos tipo, e consequentemente
número de vagas, como o caso do R8-N para o R16-N, do R8-A para o R16-A
e do CSL-8 para o CSL-16, não foram citados, pois o valor do metro quadrado
do imóvel não sofre variação por isso.
- As obras podem alterar seu enquadramento para o nível acima caso
tenham melhores acabamentos;
- Os Projetos Comerciais podem se enquadrar como Alto Padrão caso
contenham características excedentes as indicadas;
2.5 Ciclos imobiliários
A macroeconomia, a política, a demanda e a oferta, entre outros fatores,
influenciam os preços dos imóveis, e a teoria de ciclos imobiliários está ligada a
análise dessas variações de um certo país de maneira cíclica e periódica. A maioria
das pesquisas relacionadas ao tema procurava compreender os fatores que levavam
ao crescimento dessa demanda e oferta imobiliária. Born e Pyhrr (1994) concluíram
após estudar as pesquisas anteriores, além de ciclos de inflação, tecnologia,
mudanças sociais e construção, que realmente os ciclos econômicos impactavam o
mercado imobiliário. (GONDIM, 2013)
2.5.1 Funcionamento de um ciclo imobiliário
A Expansão (Boom), a Desaceleração (Slowdown), a Recessão (Recession) e
a Recuperação (Recovery), são basicamente as fases de um ciclo imobiliário, sendo
impulsionado principalmente pela dinâmica da oferta e da procura. (GONDIM, 2013)
O Boom, ou fase de Expansão é onde tudo está a favor da alta dos imóveis.
O aumento do emprego, da renda, e de estímulo ao crédito imobiliário, gera uma
grande procura por imóveis, o que reduz a taxa de vacância e incentiva o setor da
construção que aumenta sua atividade, provocando uma elevação no preço dos
imóveis. (SARTORIO, 2017)
16
Quando este aumento nos valores chega a um patamar que a procura não
consegue acompanhar, inicia a Fase de Desaceleração. As ofertas, que na etapa
anterior estavam atrasadas para atender a demanda, passam a ficar em excesso, o
que aumenta o número de imóveis vagos, diminui os lançamentos, e reduz as
atividades de construção, acarretando em um período de estabilidade nos preços
dos imóveis, com uma leve queda. O sentimento de otimismo com o setor nesta fase
ainda é grande, confiando que o ciclo de alta está longe de acabar, entretanto um
novo ciclo de baixa começa nesta etapa.
A realidade surge com o aumento do desemprego e a diminuição da renda,
além de restrições ao crédito imobiliário, iniciando assim a fase da Recessão. Nessa
etapa, a oferta se torna superior a demanda, que não consegue absorver esse
grande número de imóveis no mercado, e com isso, se tem um aumento na
quantidade dos estoques nas construtoras, e um elevado patamar de imóveis vagos,
que geram um pessimismo em relação ao setor, acarretando a queda no valor dos
imóveis.
Quando os valores chegam a níveis bem baixos, volta à busca por esses
bens, iniciando à fase de Recuperação, havendo uma retomada da atividade
econômica, e por consequência do setor da construção, além de uma queda na taxa
de vacância. Mesmo com um sentimento ainda negativo com o setor, os preços
começam a voltar a subir, dando início a um novo ciclo. (SARTORIO, 2017)
A figura 3 apresenta um ciclo imobiliário, e onde o Brasil se encontra neste
momento, no final de 2017.
Figura 3: Ciclo Imobiliário
Fonte: Adaptado de RYTENBAND (2017)
17
A figura 4 representa de forma esquemática a curvatura do ciclo imobiliário,
focando somente na dinâmica de oferta e demanda correlacionando com o preço
dos imóveis. Inicia na fase do Boom, no qual há um acentuado crescimento na
demanda, acima da oferta, fazendo os preços dos imóveis subir até um nível, ápice
da curva, que provoca uma diminuição dessa demanda. Nesse momento começa a
fase da Desaceleração, onde a oferta alcança a demanda que por sua vez diminui,
fazendo os preços caírem. Quando a oferta excede demasiadamente a demanda,
inicia a fase da Recessão, com os preços caindo ainda mais. Quando os preços
chegam a um ponto muito baixo, a demanda reaparece, dando início à fase da
Recuperação, com os preços voltando a subir.
Figura 4: Representação Esquemática das Fases de um Ciclo Imobiliário
Fonte: Adaptado de Booz&Co. Riding the Real Estate Cycle: Building Capabilities for a Sustainable
Future
De acordo com esta figura 4, o ciclo imobiliário pode variar entre 4 a 10 anos,
embora alguns autores defendam a teoria de que podem chegar até 18 anos. Mais a
frente neste trabalho, poderá ser analisado um ciclo quase completo dos preços dos
imóveis residenciais coletados na cidade de Gainesville, indo do ápice do Boom em
2007, até a fase da Recuperação em 2017, logo antes de retornar à etapa do Boom.
18
Segundo a Colliers, os imóveis comerciais em São Paulo seguiram um ciclo
de 15 anos, como pode ser observado na Figura 5. De 2001 até o fim de 2004 o
setor passou pela fase da recessão, depois iniciou o estágio de recuperação até o
início de 2008, onde começou a fase da expansão (Boom) que se estendeu até o
ano de 2012, entrando assim na etapa de excesso de oferta (desaceleração), que
trouxe um período de estabilização nos preços dos imóveis. Mas em 2015, devido
ao cenário de instabilidade ao qual o país se encontrava, iniciou novamente a fase
da recessão. No item 4.2.1 deste trabalho serão expostas as variações de venda do
mercado de imóveis comerciais no Município de São Paulo entre os anos de 2012 e
2017, possibilitando a conferência com este ciclo imobiliário esquematizado pela
Colliers.
Figura 5: Ciclo do Mercado Imobiliário Comercial de São Paulo
Fonte: Adaptado de Colliers International, 2014
Vale ressaltar que nem todos os ciclos se encerram obrigatoriamente com a
formação de bolhas imobiliárias e no estouro delas.
2.5.2 Especulação imobiliária
De acordo com Campos Filho (2001, p. 48) especulação imobiliária se define
como:
"uma forma pela qual os proprietários de terra recebem uma renda
transferida dos outros setores produtivos da economia, especialmente
através de investimentos públicos na infraestrutura e serviços urbanos"
19
Ocorre quando uma entidade, pessoa, empresa ou grupo de pessoas compra
imóveis em grandes quantidades ou áreas extensas e numa mesma localidade,
mantendo-os vazios ou subutilizados na intenção de que haja uma elevação dos
preços futuramente, ocasionando assim uma diminuição artificial da oferta de
imóveis, o que de acordo com a lei da oferta e da procura ocasionaria num aumento
significativo dos valores dos imóveis daquela região.
Se a demanda e outros fatores de formação de preço dos terrenos
permanecerem constantes, no instante em que estes estoques retornarem ao
mercado, o valor deles tenderá a voltar ao patamar anterior. Porém, se acontecer
um crescimento considerável da demanda para fins habitacionais produtivos devido
a alterações significativas na localização, como um progresso das condições de
acessibilidade ou colocação de um grande equipamento como linhas de metrô, os
valores dos imóveis daquele local tendem a atingir níveis mais elevados do que
anteriormente da retenção dos estoques de edificações e terrenos. Com isso, o
especulador ganha com os lucros obtidos nessa transação. (CAMPOS FILHO, 2001)
A demanda (ou procura) de mercado por um produto depende de todos os
fatores que determinam a demanda de um indivíduo, que se refere à quantidade
desse bem que uma pessoa está capacitada e disposta a comprar por um período
de tempo, atrelada ao número de compradores dessa mercadoria existentes no
mercado.
A especulação imobiliária deriva, em última análise, da conjugação de
dois movimentos convergentes: a superposição de um sítio social ao
sítio natural; e a disputa entre atividades ou pessoas por dada
localização. A especulação se alimenta dessa dinâmica, que inclui
expectativas. Criam-se sítios sociais, uma vez que o funcionamento da
sociedade urbana transforma seletivamente os lugares, afeiçoando-os às
suas exigências funcionais. É assim que certos pontos se tornam mais
acessíveis, certas artérias mais atrativas e, também, uns e outras, mais
valorizados (SANTOS, 2005, p. 106).
A especulação usada pelas incorporadoras é de alterar os locais ao entorno,
levando infraestrutura e desenvolvendo áreas próximas a cidade, para que o local
especulado se torne atrativo aos compradores, com isso os valores aumentarão e só
20
uma parte da população conseguirá pagar por este imóvel ou terreno (ALMEIDA,
2013). A figura 6 esquematiza o funcionamento dessa dinâmica.
Figura 6 - Esquema básico de funcionamento da Especulação Imobiliária
Fonte: SABOYA (2008)
De acordo com Constantino (2009), não se pode culpar os especuladores
pela prática, nem mesmo pela alta dos preços, pois não se deve confundir
correlação com causalidade, que é um princípio básico da economia, com isso a
especulação torna a estipulação de valores em uma economia livre e saudável. Até
porque, o especulador corre riscos ao executar este tipo de investimento, já que
suas estimativas podem estar equivocadas e ele acabar tendo que vender
posteriormente por preços menores, assumindo o prejuízo.
Para evitar que haja perda de dinheiro, o especulador aproveita o momento
de baixa dos valores dos imóveis para comprar, e aumentar seu volume de estoque
até que haja uma nova valorização do mercado novamente. Enquanto isso não
acontece, os imóveis são colocados para alugar, e dessa maneira vão tendo uma
rentabilidade de alguma forma. Quando for o momento mais propício, onde haverá
uma reduzida quantidade de oferta e um aumento da procura, os preços irão subir
bastante, sendo aí o momento ideal para colocarem seus imóveis a venda.
(MONTEIRO, 2014).
2.5.3 Bolha imobiliária
O termo "bolha imobiliária" pode ser entendido como o deslocamento do
preço de um ativo em relação aos seus fundamentos, ou seja, ocorre uma
21
supervalorização apenas pela crescente demanda, sem que haja um real contexto
para basear tal elevação de valores. Sendo esta situação mantida, pois os
compradores estão dispostos a adquirir o bem, mesmo que não possam pagá-lo,
gerando um endividamento sem possibilidade de sustentação futura. (PORTELA,
2010)
Identificar a existência das "bolhas" é sempre algo muito difícil, mesmo com
todo o conhecimento vivenciado na economia hoje, é complicado prever algum tipo
de "bolha" e garantir que alguma esteja por vir. Stiglitz (1990) acreditava que se os
valores estão elevados devido à crença dos investidores ou compradores de que a
venda seria maior no dia seguinte, e nesse momento as causas desse aumento
acelerado de preço não se justificam, então existe uma "bolha", por ter
comportamentos insustentáveis ocasionando numa decadência do mercado. (MB
ASSOCIADOS, 2010)
Esta "bolha" inclusive pode acontecer no mercado de ações, não é exclusivo
ao mercado imobiliário, é um processo que ocorre no mundo da economia e das
finanças, ou seja, sua ocorrência está ligada a uma conjunção de fatores políticos,
demográficos, econômicos e regulatórios que podem levar a queda acentuada e
abrupta dos preços do mercado imobiliário e até das ações da bolsa. (GONDIM,
2013)
Vale lembrar que, a primeira bolha financeira da história foi a das tulipas
holandesas no século XVII, que devido à grande procura pela planta, fez com que o
valor da mesma chegasse a aumentar mais de 20 vezes em um único mês, e com
isso, muitas pessoas resolveram investir nesse mercado que parecia lucrativo.
Como as tulipas demoram a florescer e são sazonais, em meados de 1630, a fim de
contornar este obstáculo, os especuladores holandeses passaram a vender
contratos de tulipas, semelhantes aos atuais contratos de futuros negociados na
bolsa de valores, onde os bulbos eram negociados antes mesmo da colheita, e o
comprador assumia o dever de adquirir a tulipa ao final da temporada.
Porém, no inverno de 1636-1637, tudo mudou, quando um comprador não
honrou com o contrato de compra, resultando em um pânico generalizado no setor,
gerando assim, uma falta de confiança em tais títulos, o que fez com que os preços
22
dessas plantas sofressem uma queda brusca em poucos dias, levando inúmeros
negociantes a falência. Esta crise demorou anos para ser superada, e desde então,
os holandeses passaram a olhar com desconfiança para qualquer investimento
especulativo. (CALDEIRA, 2014)
Em todos os países do mundo as "bolhas" especulativas são muito temidas,
por causa de muitas crises econômicas que afetaram o Mundo ter raízes em bolhas,
além do caso das tulipas na Holanda, ressalta-se a Crise de 2000 que se originou na
bolha especulativa dos negócios virtuais e a Crise do Subprime 2008, que teve
origem imobiliária. (GONDIM, 2013)
23
3 ANÁLISE ECONÔMICA DO MERCADO IMOBILIÁRIO
3.1 Breve histórico da crise mundial
Segundo Filgueiras e Druck (2010) com o inicio do novo milênio, chegada do
ano 2000, o ciclo financeiro de acumulação mostrou-se cada vez mais soberano, e
assim ocorreu até meados de 2007, período no qual culminou em uma crise
capitalista mundial. O mesmo autor afirma ainda que esta crise apresentou-se tão ou
mais grave que a crise de 1929 em que contabilizou e contabiliza prejuízos nunca
vistos na historia do capitalismo mundial.
Caracteriza-se como uma crise global sistêmica que envolve o campo
imobiliário e financeiro com maior expressão nos países desenvolvidos. E teve sua
origem nos Estados Unidos, decorrente da queda abrupta da taxa de juros e da
flexibilidade das condições de financiamento, propiciando a expansão desenfreada
do mercado imobiliário; aquecida por empréstimos bancários (hipotecas). Dando-se
inicio ao novo ciclo de consumo e valorização de ativos financeiros. E esse fluxo de
consumo foi financiado por países com "grandes superávits nas suas relações
econômicas internacionais" (FILGUEIRAS; DRUCK, 2010, p.21).
Contudo, o período iniciado no ano de 2002 ao terceiro trimestre do ano de
2007, o mundo passou por um crescimento global de produção, do comércio, e fluxo
de capital internacional. Porém, o processo especulativo no mercado imobiliário
americano mostrou-se em alta, devido às baixas taxas de juros e maior liquidez.
Além disso, os créditos imobiliários foram "securitizados" - títulos financeiros
negociáveis - e vendidos a bancos e fundos de pensão e investimento global
(FILGUEIRAS; DRUCK, 2010, p.21).
Entretanto, este período do ciclo de acumulação começa a apresentar falhas
em meados de 2004, quando as taxas de juros que outrora se apresentavam
irrisórias começam a elevar-se, favorecendo a inadimplência para o cumprimento
dos contratos hipotecários americanos. Resultando na retração do mercado
imobiliário, e redução do preço dos imóveis, dificultando a possibilidade do
pagamento dos empréstimos feitos (FILGUEIRAS; DRUCK, 2010, p.21-22).
24
Portanto, todos esses fatores originaram a grande crise enfatizada no
segundo semestre de 2008, que teve proporções globais, devido ao grande
investimento de capital estrangeiro na economia americana (FILGUEIRAS; DRUCK,
2010, p.22-23).
3.1.1 Crescimento e declínio do mercado imobiliário dos Estados Unidos
A história do crescimento financeiro americano é repleta de "altos e baixos",
sendo a trajetória do seu mercado imobiliário diretamente proporcional a trajetória
financeira. Em vista disso, Cagnin (2009), em seu artigo "O ciclo dos imóveis e o
crescimento econômico nos Estados Unidos 2002 - 2008" vêm abordando os
aspectos oscilatórios do mercado imobiliário americano, no entanto, na seqüência foi
enfatizado o período de maior crise do mercado imobiliário dos Estados Unidos.
Por volta do ano de 2001, devido a políticas econômicas (baixa taxas de juros
do Federal Reserve), estimulou-se a elevação da demanda por crédito residencial.
Tal facilitação de crédito instigou famílias de baixa renda a engajarem no sonho de
casa própria (CAGNIN, 2009, p.157).
Por isso, o crescimento acelerado das facilitações de financiamento aquecia o
mercado imobiliário americano, mas como as ofertas de imóveis apresentam padrão
"inelástico", houve o aumento dos preços das residências. Tendo-se uma
supervalorização do mercado imobiliário. Assim, as famílias proprietárias de imóveis
tiveram a expansão do valor monetário de seu patrimônio. E este patrimônio poderia
ser convertido em crédito, por meio de refinanciamentos e hipotecas. Com essa
possibilidade, famílias americanas propiciaram o explosivo volume de
refinanciamentos, que em 2003 atingiu o recorde de US$ 2,5 trilhões (CAGNIN,
2009, p.158-159).
Contudo, para suprir a demanda, o mercado da construção civil que foi
demasiadamente aquecido, no ano de 2005 foram edificados dois milhões de
residências, que corresponderam ao investimento aproximado de US$ 482 bilhões
(CAGNIN, 2009, p.160). Em 2007, a indústria da habitação chegou a ter um
investimento fixo de US$ 641 bilhões. Os investimentos em novas construções e
25
melhorias comprometem, em média, 30% do investimento interno privado total
desde a década de 50, o que representa cerca de 5% do PIB. (WILL, 2008, p.3)
Mas, como todo "grande passo" vem acompanhado de enormes riscos e com
a supervalorização dos imóveis e o estímulo desenfreado ao consumo não foi
diferente; as expectativas dos credores e dos tomadores de crédito estavam por
frustrar. No ano de 2006 o período das "vacas gordas" estava chegando à extinção,
pois taxas de juros passaram de cerca de 2% a 3% para 10% a 15%, levando a
elevação da taxa de inadimplentes (CAGNIN, 2009, p.160-162).
Dessa maneira, uma crise de crédito de características clássicas no
segmento hipotecário residencial nos Estados Unidos, condicionada pela
elevação do nível de inadimplência dos tomadores, se transformou em uma
crise financeira mais profunda, ameaçando o funcionamento de diferentes
operações de securitização em âmbito global. Diante de um regime de
crescimento econômico do tipo finance-led, a desvalorização da riqueza e
a contração do crédito daí resultantes condicionaram um processo
recessivo... (CAGNIN, 2009, p.163).
Com tudo isso acontecendo, em 2007, iniciou um efeito em cadeia, bancos
começaram a quebrar, bolsas de valores no mundo todo despencaram, chegando ao
auge em 2008, com uma queda de mais de 50% no valor das ações.
3.1.2 Evolução do mercado imobiliário brasileiro Pós-crise
A crise imobiliária americana, que teve fortes efeitos negativos na economia
mundial em 2008, não afetou o Brasil, pois o governo buscou se cercar de ações
para evitar que os bancos brasileiros não entrassem em quebradeira, e com isso, a
economia começou a dar sinais de prosperidade.
O Brasil tem um território aproximado de 8,5 milhões de km2
, e em 2010
apresentava um volume populacional de 190,7 milhões de habitantes sendo um dos
maiores países do mundo em termo populacional e territorial. Em 2008, o IBGE
apresentou dados de déficit habitacional estimado em 5,572 milhões de domicílios,
sendo o equivalente a 9,7% do estoque total das habitações existentes no país
(SANTOS; SALAZAR, 2010, p.18).
26
Diante dessa demanda, houve um reaquecimento do setor imobiliário, até
pelo fato da economia estar vivenciando um período de fortalecimento e
estabilização, influenciado pelas melhorias de obras de infraestrutura e demais
operações que acompanhavam o desenvolvimento do país, inclusive pelos grandes
eventos que estavam por vir, Copa do Mundo de Futebol de 2014 e Jogos Olímpicos
em 2016, além de oportunidades como exploração do pré-sal.
O cenário positivo ainda se originava pela diminuição na taxa de desemprego,
que chegou a 4,7% em dezembro de 2011 (IBGE, 2016), a melhora na renda da
população, elevando seu poder de compra, associados a uma expansão do crédito
direcionado ao setor, o aumento dos prazos dos financiamentos, e melhores
condições de pagamento, fizeram com que o consumidor passasse a ter confiança
no futuro, propiciando uma crescente demanda na procura de imóveis, e assim uma
valorização dos preços. Esses foram os principais fatores que levaram ao boom no
setor imobiliário. (SANTOS; SALAZAR, 2010, p.18)
Em vista disso, D'Agostini (2010) apresentou dados do Banco Central que
apontaram que no setor privado da construção civil apresentou o maior crescimento
de trabalho formal em 2010, tendo um crescimento de 80%, enquanto na indústria
houve crescimento de 31%, todos contidos no cenário nacional de crescimento de
trabalho formal de 36%.
O Banco de Compensações Internacionais (BID) fez um levantamento global
com 54 países, no período de 5 anos pós-crise de 2008, constatando uma
valorização de 121% no preço dos imóveis no Brasil, sendo que de 2008 a 2011, a
valorização anual foi acima de 20%.
Segundo Wiltgen (2011), de 2009 até 2011, São Paulo registrou a maior alta
acumulada entre os imóveis novos, com uma valorização de 85%, e o Rio de
Janeiro, uma alta de 79%. No mesmo período, entre os imóveis usados, o Rio de
Janeiro teve a maior alta acumulada, com uma valorização de 75%, enquanto em
São Paulo, esta foi de 62%.
Vale ressaltar que esse aquecimento no setor imobiliário não era exclusivo
dos empreendimentos residenciais, os lançamentos de conjuntos comerciais
27
acompanharam o ritmo desse progresso, com maior significância entre 2010 e 2011,
onde em 2010 foram lançados 5,8 mil conjuntos, 60% a mais que no ano anterior, e
7,3 mil conjuntos em 2011. Este aumento na quantidade de lançamentos era
resultado do crescimento da demanda por este tipo de bem, refletido na confiança
dos investidores e empresários nesse mercado.
Comprar imóveis virou uma febre nesse período, ao ponto de muitos
investidores do mercado financeiro retirar dinheiro de suas aplicações da bolsa de
valores, que estava em crise, para apostar no mercado imobiliário, que previa
retornos maiores com menos riscos. (SLIMANI, 2015)
De acordo com os dados do ZAP (2016), em 2012 ocorreu uma alta de 3,6%
no financiamento comparado com o ano anterior, totalizando R$ 82,8 bilhões, com
453,2 mil imóveis financiados. E em 2013, ano recorde nos números, houve um
incremento de 32% em relação ao ano de 2012, totalizando R$ 109,2 bilhões, com
529,8 mil imóveis financiados. Nesse mesmo ano, de 2013, a economia passou a
apresentar sinais de desaquecimento.
Muitos autores na época defendiam que poderíamos estar vivendo uma
insuflação da bolha imobiliária, enquanto outros relatavam que estávamos apenas
em uma boa fase da economia brasileira.
Napolitano (2013) chegou a comparar o Brasil a países que passaram por um
período de bolha imobiliária, constatando que o país estava em uma situação mais
confortável, mas como os preços seguiam em alta, mais do que o percentual de
renda, então se fez um alerta de perigo. A autora também apresentou os fatores que
são indicadores da turbulência da bolha especulativa: endividamento médio da
população; acesso a financiamento; e evolução dos preços, mencionando que a
bolha imobiliária só podia ser identificada quando estourava.
3.2 Panorama atual no Brasil: A queda nos últimos anos
Os três últimos anos não foram muito bons para o mercado imobiliário
brasileiro, que até 2014 estava tendo um saldo positivo desde 2005, registrando um
28
aumento de 800% em relação às unidades financiadas naqueles 9 anos. Segundo
dados da Abecip, no próprio ano de 2014, os financiamentos já não registravam um
aumento tão grande, mesmo sendo o gasto total com financiamento de R$ 113
bilhões, representando um aumento de 5,3% em relação ao ano anterior, graças ao
aumento dos preços dos imóveis, a construção iniciava um processo de
desaceleração para se adequar à demanda, mas mesmo assim o ano fechou em
estabilidade. (ZAP, 2016)
Entre 2014 e 2015, a construção civil perdeu mais de 780 mil postos de
trabalho, segundo a SidusCon-SP (2015). Só em 2015, a perda chegou a 483 mil
postos, voltando ao mesmo nível de maio de 2010 em relação aos empregos.
Ainda naquele ano, aconteceu uma alteração nas regras de financiamento
para imóveis usados, que foi de 80% do valor para 50%, obrigando o comprador a
ter metade do valor para dar de entrada, com isso, registrou-se uma queda
significativa de 33% no financiamento, segundo dados da Abecip.
Com incertezas políticas, maior rigidez na concessão de crédito para
financiamento, e taxas de juros mais altos, somados a instabilidade da economia do
país, além da alta da inflação e no índice de desemprego, os compradores ficaram
mais cauteloso ao adquirir um imóvel.
Em 2015, com o mercado se encontrando relativamente parado, com menos
lançamentos e vendas, o ano foi marcado por uma queda real nos preços dos
imóveis. O que piorou ainda mais no ano de 2016.
Nos imóveis comerciais a situação não foi diferente, tendo uma grande
procura por novos escritórios em 2010, quando a economia ia bem, os edifícios
passaram a ser construídos a fim de suprir essa demanda, pois as ofertas eram
poucas com valores de