O QUE TODO PROPRIETÁRIO DEVERIA LER ANTES DE ALUGAR SEU IMÓVEL

Ter um imóvel hoje não é só ma is um sinônimo de casa própri a e
sim um bem mundi a lmente conhecido como invest imento. Apesa r
de mui to conhecido, os imóveis a inda são v istos como mercado de
compr a e venda , porém t r ago aos lei tores out ro meio t ão lucr a t i vo,
com uma demanda em crescente, ger ador de renda passi v a e um
for te cont ribuidor pa r a a economi a loca l , a inda ma is em um pa ís
que não se desenvol veu complet amente, most r ando que ha ver á um
longo caminho a f a vor daqueles que v isua l i z am a opor tunidade.
Refiro-me ao mercado de locação de imóveis.
O mercado de locação de imóveis vem crescendo a cada di a ma is,
com novos empreendimentos sendo ofer t ados e uma gr ande e
recorrente procur a . Obser ve o exemplo: Todo ano, uma f aculdade
( t rimest r a l , semest r a l ou anua l) recebe novos estudantes, mui t as
vezes de for a da cidade. Esses estudantes precisam mor a r em
a lgum luga r. Difici lmente ir ão compr a r um imóvel e sim a luga r.
Out ro exemplo: Empresas de gr ande por te ou órgãos feder a is
cont r a t am novos funcioná rios de out r as cidades ou est ados. Eles
precisam mor a r em a lgum luga r e o que f a zem é a luga r um imóvel .
Nesses exemplos simples percebemos que só de ha ver pessoas
migr ando de suas cidades ha ver á locações, t anto que nos úl t imos
anos houve um crescimento nas buscas por a luguéis. Além disso, é
um mercado que em meio à crise financeir a ou recessão consegue
manter-se, v isto que é uma necessidade básica : a moradia.
DEFINIÇÕES INICIAIS
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Aqueles que tenham um imóvel pa r a a luga r e não conseguem
loca r f aci lmente;
Aqueles que a lugam, mas a inda tem dúv idas sobre como melhor a r
sua gest ão;
Aqueles que tenham um imóvel pa r ado e não sabem o que f a zer
com ele;
Aqueles que est ão pensando em invest ir nesse r amo;
Aqueles que procur am out ros invest imentos e renda passi v a ;
Aqueles que querem vender seu imóvel , mas j á est á desocupado
há mui to tempo (ger ando custos como condomínio e IPTU);
E pa r a aqueles que não conheci am esse mercado t ão incrí vel e
lucr a t i vo de locação de imóveis.
Há a lguns anos decidi que f a ri a meu próprio sucesso, seri a meu
próprio chefe e a lcança ri a minha independênci a financeir a . Escolhi
o r amo de imóveis como meu caminho. E pa r a torna r todos esses
sonhos em rea l idade eu o fi z por meio da AÇÃO. Alguns dos
princípios que ser ão ensinados for am desenvol v idos e cri ados por
mim após mui t a experiênci a e pr á t ica di á ri a , que sigo em minha
v ida e na D.Va rreir a . Por isso dei xo cl a ro que de nada v a ler á todo o
conhecimento que est a rei t r ansmi t indo a t r a vés desse E-book se
não for posto em pr á t ica , por t anto use-o como manua l e se for
necessá rio lei a ma is de uma vez .
ESSE E-BOOK FOI DESENVOLVIDO PARA...
Esse E-book ir á t r ansmi t ir o conhecimento necessá rio pa r a
conseguir uma melhor lucr a t i v idade na locação imobi l i á ri a , resol ver
si tuações que er am dúv idas de mui t as pessoas e principa lmente
entender de forma diret a e simples como funciona a locação e
administ r ação de imóveis na pr á t ica .
Boa Lei tur a !
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Antes de entender todo passo a passo de como funciona a locação
imobi l i á ri a , v amos se a tent a r pa r a os conhecimentos básicos
inici a is que devem ser compreendidos pa r a o melhor
desenvol v imento do ensino. Todas as locações imobi l i á ri as
comerci a is e residenci a is devem ser regidas pel a Lei 8.245, que
possui cerca de 90 a r t igos.
Dent re as nomeações onde percebo mui t a confusão por pa r te dos
propriet á rios, a principa l del as é os termos LOCADOR e
LOCATÁRIO. Ent ão pa r a não ha ver ma is dúv idas, as definições são
as seguintes: LOCADOR = PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL e LOCATÁRIO =
INQUI L INO.
Ao t r aba lha r com a luguel de imóveis e v i venci a r isso di a ri amente,
percebo que o dono da propriedade mui t as vezes não v isua l i z a o
a luguel como um verdadeiro invest imento, mas como uma renda
eterna e sem riscos. Ter um imóvel a lugado significa renda passi v a ,
que é uma das melhores rendas. Porém, assim como todos os
invest imentos disponí veis no mercado, o imóvel tem seus "riscos",
apesa r de ser teoricamente bem menor que uma ação.
Ao lev a rmos em consider ação o período a tua l (2020), onde gr ande
pa r te da economi a sofreu uma queda prejudicando a renda ger a l da
popul ação e consequentemente na procur a de a lguns t ipos de
imóveis, obser v amos o f amoso risco de mercado. Desse risco
infel i zmente não podemos fugir, mas sim geri-lo pa r a que em longo
pr a zo esse prejuí zo sej a minimi z ado. Além disso, o mercado de
imóveis tem o risco de l iquidez , que é a f aci l idade em t r ansforma r
um a t i vo em dinheiro. Costumo di zer que a locação de imóveis é
uma boa forma de "minimi z a r" a quest ão da l iquidez , ao ger a r uma
espécie de di v idendo mensa l ( a lém da v a lori z ação do a t i vo) assim
como uma ação ordiná ri a .
1- OS PRIMEIROS PASSOS
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F ica cl a ro que compr a r imóveis como forma de invest imento pa r a
obter renda passi v a mensa l pode ser mui to lucr a t i vo, não é
mesmo? Pa r a isso é necessá rio muda r a ment a l idade de
"invest imento cer to" e de f a to entender as oper ações. Pa r a
minimi z a r os riscos ( apesa r de serem pequenos) que há no mercado
de locação, é necessá rio ca lcul a r e mont a r uma boa est r a tégi a
pa r a geri-los. Uma forma de verifica r se o imóvel tem obt ido lucro
" acei t á vel" é ca lcul ando o seu lucro líquido:
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At r a vés do lucro l íquido saberemos precisamente o retorno
financeiro sobre o a t i vo anua lmente e dent ro disso verifica r sua
v i abi l idade (se est á dent ro do esper ado), lembr ando que o imóvel
desocupado est a r á ger ando custos fi xos (condomínio e IPTU). Um
erro comumente rea l i z ado é ca lcul a r o lucro do imóvel obser v ando
o lucro bruto e não o l íquido. Cuide, pois do lucro bruto ha ver á
deduções (fundo de reser v a de condomínio, administ r ação
imobi l i á ri a , Imposto de Renda , etc), e pode a t r apa lha r inclusi ve em
seu pl anej amento. Por exemplo: f a zer a aquisição de um imóvel
financi ado e a lugá -lo pa r a a juda r no pagamento das pa rcel as.
Nos próx imos capí tulos, est a rei expl icando o passo a passo pa r a
f a zer a locação de um imóvel desde sua prepa r ação, di vulgação,
administ r ação e sa ída do loca t á rio. Aba i xo há uma imagem que
descreve todo processo de locação:
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Após o entendimento que o a luguel é uma forma de renda passi v a
a t r a vés de um invest imento em um a t i vo (imóvel), é necessá rio
compreender os t ipos de aluguéis de imóveis. Pa r a f aci l i t a r,
costumo di v idir em 3 t ipos: a luguel por tempor ada , a luguel direto e
a luguel por imobi l i á ri a .
2-TIPOS DE ALUGUÉIS E SUAS VANTAGENS
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Aluguel por Temporada
Consiste em uma locação por um cur to período ( a Lei do Inqui l ina to
determina a té 3 meses). Hoje em di a com o a v anço tecnológico é
cada vez ma is f áci l a luga r por tempor ada a t r a vés de apl ica t i vos
que fornecem todo supor te, como Airbnb, Book ing, Expedi a , etc. O
locador basicamente f a z o cadast ro no apl ica t i vo, agua rda os
interessados surgirem, negoci a v a lores e est adi a . Ent re suas
v ant agens, posso l ist a r como principa l : a antecipação dos
recebíveis, ou sej a , recebimento dos a luguéis à v ist a , o que acaba
cont ribuindo pa r a o fluxo de ca i x a .
É uma boa opção de invest imento pa r a regiões com demandas
turíst icas, dev ida sua t a x a de ocupação e procur a ser ma ior que
uma regi ão não turíst ica . Devendo ser fei to uma boa gest ão de
risco, pois em momentos de crises é um dos primeiros t ipos de
a luguéis a serem a fet ados. Os recebimentos t ambém são propícios
a serem ma iores, tendo em v ist a que a di á ri a cobr ada (em seu
mont ante mensa l) norma lmente super a o v a lor cobr ado de um
a luguel anua l (cobr ado mensa lmente), apesa r de sua exposição
di á ri a ao risco de não ocupação.
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Aluguel Direto
Como o próprio nome di z , consiste em uma locação onde o locador
e loca t á rio f a zem a negoci ação sem intermedi ador, podendo ser
por cur to ou longo período. Há mui tos propriet á rios que a inda
opt am por essa moda l idade, pois acabam possuindo, o cont role
tot a l da locação, ev i t ando terceiri z ação. Ent re suas v ant agens,
podemos ci t a r a própri a independênci a na tomada de decisões e
redução dos custos com intermedi adores*, sendo mui t as vezes
uma " v i a de mão dupl a ", a fina l o locador dever á gerenci a r bem a
locação que como aprendemos:
"é um invest imento". E nem todo
invest imento é lucr a t i vo se não for bem fei to e gerido.
O locador deve lev a r em consider ação o invest imento de
di vulgação, aná l ise de crédi to, v istori as, el abor ação de
cont r a tos, ent re out ros, pa r a verifica r a lucr a t i v idade da
oper ação.
Verifique a sua disponibi l idade de hor á rios, pois administ r a r um
imóvel ex ige tempo: cobr ança , env ios de boletos, verificação de
qui t ações de t a x as, manutenções, etc.
02 DICAS IMPORTANTES:
* Quando f a lo intermedi ador, me refiro à imobi l i á ri a , apl ica t i vos de
locação por tempor ada , etc.
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Aluguel por Imobiliária:
Um dos ma is conhecidos, o a luguel por imobi l i á ri a nada ma is é
quando o locador decide ter um intermedi ador na oper ação de
a luguel de seu imóvel ( a imobi l i á ri a ), que fica responsá vel pel a
di vulgação, negoci ação, locação e administ r ação do imóvel . As
imobi l i á ri as t r aba lham em locações de períodos longos e
dependendo da regi ão a tuam com a luguel por tempor ada .
As v ant agens é a própri a terceiri z ação à uma empresa que se
responsabi l i z a r á pel a segur ança jurídica , administ r ação e gest ão
do imóvel . Uma dica pa r a toma r a decisão com qua l empresa a tua r,
v isto a gr ande ofer t a de imobi l i á ri as, é ana l isa r qua is os cri térios
de cobr ança , gest ão e administ r ação, a lém de a v a l i ações da
empresa em si tes de busca (como Google), pois é essenci a l ter
uma empresa que se ident ifique com o perfi l do locador.
Vejo mui tos locadores que mesmo possuindo excelentes imóveis,
com gr ande demanda , anunci am por v a lores infl acionados e não
sabem qua l mot i vo de seus imóveis não serem a lugados. Entender
os f a tores que precificam um imóvel f a r á o mesmo ser r apidamente
a lugado e não cri a r á f a lsas esper anças ao locador sobre o retorno
financeiro de seu bem.
3-COMO PRECIFICAR O VALOR DE UM
IMÓVEL?
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Os f a tores ma is determinantes pa r a definir o preço de um imóvel
são respect i v amente: locali zação, quant idade de dormi tórios,
mobília e custo das taxas. Quando ci to a loca l i z ação me refiro à
infr aest rutur a do ba irro que o imóvel fica loca l i z ado, pois caso o
mesmo tenha f áci l acesso ao comércio loca l , shopping center,
f aculdade e t r anspor te públ ico na tur a lmente receber á uma
v a lori z ação ma ior.
OBS: O locador deve dist inguir ent re f aci l idade de acesso versus
segur ança da regi ão, v isto que regiões com a l t a periculosidade
influenci am no v a lor do imóvel por ma is que sej a mui to bem
loca l i z ado, devendo ser a v a l i ado esse f a tor.
O segundo i tem determinante mui t as vezes causa confusão nos
locadores, pois imóveis com ma is dormi tórios tem tendênci a a
serem ma is ca ros, inclusi ve os " t r ansformados". Por exemplo: há
imóveis que origina lmente er am de 3 dormi tórios e sofrem redução
em um dos dormi tórios pa r a aument a r a sa l a de est a r. Deve-se
entender que a quant idade de dormi tórios reduz iu, por t anto na
hor a de precifica r, tem que ser lev ado em consider ação que o
imóvel tem 2 dormi tórios e não 3.
O terceiro i tem é simples de entender: um imóvel mobi l i ado
poupa r á tempo pa r a o loca t á rio se muda r e consequentemente
desocupa r, a fina l seu t r anstorno com mudança é dr ast icamente
reduz ido. Por t anto imóveis mobi l i ados sofrem v a lori z ação no
preço, mas lembr ando que a mobí l i a tem que ser nov a ou em bom
est ado de conser v ação.
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O úl t imo i tem, apesa r de pa recer confuso, se refere à v a lores de
condomínio e IPTU. Os mesmos influenci am no preço fina l do
a luguel , principa lmente em prédios com pouca infr aest rutur a (ou
nenhuma ), mas com preços de condomínios e IPTUs a l tos. Nesse
t ipo de si tuação recomendo ser rea v a l i ado o preço de a luguel , pois
seus custos fi xos j á são a l tos, o que não torna r á o imóvel t ão
a t r a t i vo.
Além de entender os principa is f a tores que definem o preço de um
imóvel , é recomendado ao locador pesquisa r os preços de imóveis
com ca r acteríst icas semelhantes, em sua regi ão e em seu próprio
prédio. Dessa forma , o locador saber á os preços pr a t icados no
mercado, pa r a confirma r com sua aná l ise fei t a anteriormente.
Todo invest imento pa r a agrega r v a lor ao imóvel aument a r á seu
preço de mercado, basicamente quanto ma is f aci l idade o imóvel
dispor (sej a em loca l i z ação, mobí l i a , decor ação, ot imi z ação de
espaço. . .) ao loca t á rio, ma is v a lori z ado financeir amente se torna r á .
Um dos mi tos que é espa lhado aos locadores é o f amoso retorno de
1% mensa l . É necessá rio entender que a quant idade de ofer t as no
mercado aument a di a ri amente e difici lmente chega r á a esse
retorno, que no passado foi possí vel , a inda ma is em zonas urbanas
com a l to desenvol v imento econômico, diferente de zonas rur a is ou
pouco desenvol v idas.
Por ma is que o preço do imóvel estej a dent ro da f a i x a de mercado,
é necessá rio o locador a tent a r pa r a cuidados em seu imóvel , que
caso não sej a fisca l i z ado antecipadamente, ha ver á chances de
ger a r custos dur ante a locação. Custos não prev istos,
principa lmente em si tuações em que há prevenção, ger am prejuí zo,
prejudicando a lucr a t i v idade da locação. Como j á elencado nos
capí tulos anteriores, est amos f a l ando de um invest imento. "E todo
invest imento deve seguir um pl anej amento pa r a melhor
lucr a t i v idade de sua oper ação."
4-CUIDADOS ANTES DE ALUGAR O IMÓVEL
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Pa r a isso, antes de inici a r a di vulgação do imóvel , cer t ifique-se
que ele est á em condições v isi velmente, como mobí l i a (caso o
imóvel sej a mobi l i ado), pintur a do imóvel , piso, etc. Além disso,
verifique as condições de i tens que não são v isí veis, como elét rica
de apa relhos ( a r condicionado, aquecedor, etc.) e hidr ául ica do
imóvel . Lembr ando que isso v a le pa r a imóveis ant igos e novos,
principa lmente pelos t ipos de manutenções "inv isí veis", que podem
ser necessá ri as (est rutur a l , elét rico, hidr ául ico, etc.). Ressa l to
aos i tens que devem ter rev isões com ma is frequênci a , pois dessa
forma o loca t á rio ter á o imóvel em condições, ev i t ando dores de
cabeça à ambas as pa r tes.
OBS: Pa r a melhor organi z ação, as rev isões devem ser regist r adas e
a rqui v adas com assina tur a do profissiona l . Isso ir á cont ribuir pa r a
informação nas próx imas rev isões e em caso de um surgimento de
problemas técnicos.
Lembre-se: posterga r manutenções no presente, pode causa r
gr andes t r anstornos futur amente. E ent re eles, o custo mui to
ma ior pa r a o conser to. J á obser vei di versas si tuações onde após a
ent r ada do novo inqui l ino, o a r condicionado pa r a r de funciona r,
problemas de infi l t r ação (por f a l t a de rev isão anterior), ent re
out r as, que causa r am um impasse ent re loca t á rio e locador. Nessa
hor a , de quem é a culpa ? Pa r a ev i t a r esses e out ros incômodos,
cer t ifique-se de dei x a r tudo em di a , assim a lucr a t i v idade torna -se
"ma is prev isí vel". É cl a ro que ha ver á si tuações em que possam
surgir problemas imprev isí veis, mas f a z pa r te de um invest imento.
O segredo da lucr a t i v idade na oper ação é ev i t a r problemas à v ist a ,
pois dessa forma em longo pr a zo o resul t ado incl ina -se a ser
ex t remamente posi t i vo.
J á ficou ev idente a impor t ânci a de se cer t ifica r que a oper ação de
locação de um imóvel ter á uma lucr a t i v idade acei t á vel . Ent ão após
o pl anej amento ( assim como ma ior pa r te de nosso cot idi ano), vem
a execução. Dessa forma , chegamos no ma r ket ing do imóvel , ou
sej a , o que f a r á um imóvel ser a t r a t i vo e f aci lmente a lugá vel . Não
adi ant a ter um imóvel como um potenci a l a t i vo ger ador de renda
passi v a , se ele não for bem di vulgado.
5-MARKETING IMOBILIÁRIO
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O que torna um imóvel a t r a t i vo é seus diferenci a is, a fina l ex istem
di versas ofer t as no mercado. E com as const ruções de ma is e ma is
imóveis, as ofer t as aument am di a ri amente, crescendo a
concorrênci a . Pa r a exempl ifica r ma is a inda , v amos reflet ir sobre o
mercado de t r aba lho: o que ant igamente uma f aculdade er a um
diferenci a l que ga r ant ir a o emprego de uma pessoa , hoje não é
ma is, f a zendo com que o profissiona l procure uma especi a l i z ação
ou a lgo que o diferencie dos dema is.
Nos imóveis a si tuação semelhante: um imóvel semi-mobi l i ado é
essenci a l ter móveis sob medida , como nos banheiros e coz inha .
Móveis em dormi tórios são um diferenci a l , desde que ha j a
ot imi z ação do espaço, causando a sensação de ampl i ação no
ambiente.
J á em um imóvel mobi l i ado é um diferenci a l ter todos os i tens
mobi l i á rios, elet ros e a té utensí l ios domést icos, desde que o
locador tenha a disponibi l idade de ret ir ada dos utensí l ios (caso
sej a necessá rio), j á que a lguns loca t á rios preferir ão usa r os seus.
Não vou nem ent r a r em det a lhes de qua l idade dos móveis, elet ros e
utensí l ios, pois inserir i tens que causem dores de cabeça
futur amente, foge daqui lo que j á foi ensinado.
Pa r a imóveis comerci a is e residenci a is que são sem mobí l i a é
v á l ido a tent a r pa r a pintur a dos mesmos e o est ado do piso, etc.
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Esses exemplos ser vem pa r a a juda r e inspir a r nov as a l ter ações
que podem ser fei t as dei x ando o imóvel diferenci ado dos dema is.
F ina l i z ando o assunto de mobí l i a , v a le ressa l t a r a tendênci a futur a
do mercado: onde os imóveis residenci a is sem nenhuma mobí l i a
perder ão seu espaço, v isto o t r anstorno que os inqui l inos sofrem
com mudança de gr andes i tens, como a rmá rios, roupeiros, etc.
Fazendo do Imóvel um DESTAQUE
Com o a v anço tecnológico e em um mundo cada vez ma is digi t a l , o
locador não pode basea r a di vulgação de seu imóvel com técnicas
ant igas. Bast a obser v a r a cidade que ir á ver uma "poluição" de
pl acas em mui tos imóveis, onde ao invés do imóvel ser di vulgado,
pode ser desv a lori z ado. O propriet á rio deve entender que esse
a v anço chegou t ambém no mercado imobi l i á rio, um bom exemplo
disso é os outdoors, que cada vez ma is tem perdido espaço. Afina l
as pessoas olham ma is pa r a os seus celul a res do que ao seu redor.
Não é a toa que gr ande pa r te da popul ação procur a um imóvel pa r a
a luguel em si tes de busca , si tes especi a l i z ados em di vulgação de
imóveis e/ou si tes de imobi l i á ri as. Entendendo isso, logo o custo
com pl acas acaba não sendo efet i vo, pois não há mensur ação de
retorno, ou sej a , o locador nunca saber á quant as pessoas
v isua l i z a r am a pl aca pa r a depois cont a t á -lo. Além disso, o tempo
nunca se tornou t ão v a l ioso, e quem ir á olha r uma pl aca e ent r a r em
cont a to, sem poder v isua l i z a r o interior do imóvel ? Prov a velmente
ser ão poucas, pouquíssimas. . . Dessa forma , percebemos que a
melhor di vulgação é a t r a vés do meio digi t a l .
Há di versos si tes de anúncios pa r a imóveis (como ol x , z ap, v i v a
rea l , imóvel web. . .) ou redes soci a is onde pode f a zer a di vulgação.
Nesses por t a is há possibi l idade de saber quantos v isi t antes
v isua l i z a r am o anúncio, olha r am fotos e o telefone de cont a to,
tornando ma tema t icamente mensur á vel o resul t ado que o anúncio
causou. F ica cl a ro que as pl acas ir ão causa r a sensação de
desespero do locador aos interessados, prejudicando a negoci ação
e inclusi ve incent i v ando ofer t as ba i x as ao imóvel .
As ga r ant i as loca t íci as, como o próprio nome di z , é a ga r ant i a que o
loca t á rio apresent a pa r a da r seguridade ao locador, demonst r ando
que o mesmo não fica r á desampa r ado em caso de inadimplênci a .
Segundo a Lei do Inqui l ina to, pa r a qua lquer locação imobi l i á ri a é
necessá rio que o loca t á rio apresente uma ga r ant i a loca t íci a , sendo
proibida a ex igênci a de duas ou ma is. Ent re as t rês principa is
ga r ant i as est ão seguro fi ança , fi ador, caução loca t íci a e um
recurso semelhante: a luguel v incendo.
6-GARANTIAS LOCATÍCIAS:
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Aluguel Vincendo
É um recurso ma is usado em a luguéis de tempor ada ( v isto que é
obriga tório nesse t ipo de a luguel), onde o loca t á rio f a z o
pagamento v incendo de a luguel e t a x as, ou sej a , paga e depois
mor a . Há casos de locação anua l onde é usada t a l opção,
principa lmente em a luguéis direto e r a r amente nos out ros t ipos de
a luguéis ci t ados. J á passei por si tuações onde a loca t á ri a er a uma
empresa bi l ioná ri a e que apresent a r uma ga r ant i a loca t íci a como
fi ador, por exemplo, não er a possí vel e foi ut i l i z ado o a luguel
v incendo.
Mas não bast a o imóvel ser bem di vulgado digi t a lmente, é
necessá rio que o mesmo tenha boas fotos ret r á teis, v ídeos e a té
mesmo tour v ir tua l , most r ando como o imóvel rea lmente é em seu
interior e o que possui ex ternamente, como infr aest rutur a de
condomínio (caso ha j a ) e a f achada do imóvel . Cri a r f a lsas
expect a t i v as aos interessados só ir á demor a r o processo de
locação, f a zendo com que o invest imento não se torne rent á vel .
Afina l , enquanto o imóvel não é comerci a l i z ado, ger a custos. Por
fim, uma descrição bem fei t a , det a lhando o que há em cada
ambiente, met r agem do imóvel , v a lores das t a x as, sua loca l i z ação
e inclusi ve o que há de infr aest rutur a no condomínio (caso ha j a ),
f a r á com que o anúncio sintet i ze os interessados que se
enca i x a r ão no perfi l do imóvel , reduz indo os especul adores.
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Seguro Fiança
O seguro fi ança consiste na cont r a t ação de um seguro junto a uma
segur ador a , sendo responsabi l idade do loca t á rio. Basicamente a
segur ador a ir á ga r ant ir a tot a l idade das obrigações do loca t á rio,
como condomínio, a luguel , IPTU, luz , água , etc.
O locador deve obser v a r a apól ice do seguro e principa lmente a
cober tur a e as condições da mesmo. Há seguros onde o loca t á rio
tem a possibi l idade de pa rcel a r seu pagamento, porém chega -se a
seguinte quest ão: e se o loca t á rio dei x a r de paga r o pa rcel amento
do seguro fi ança , como a segur ador a ga r ant ir á a indeni z ação em
caso de inadimplênci a ?
Ocorrendo inadimplênci a , o locador deve agua rda r novent a di as
após o primeiro mês de a luguel dev ido, pa r a ent r a r com a demanda
de despejo, sendo que a segur ador a ir á indeni z a r o locador após
da r sentença (prol ação sentença ).
O seguro é uma excelente forma de ga r ant i a pa r a o locador, porém
o mesmo deve entender que o custo pa r a o loca t á rio é de
aprox imadamente 19% do a luguel mensa l , ou sej a , nesse caso o
loca t á rio a rca com o a luguel , t a x as e ma is o seguro fi ança .
Lembr ando que é necessá rio o seguro est a r tot a lmente qui t ado
pa r a sua integr a l indeni z ação.
O a luguel v incendo é uma opção pa r a cont ribuir na antecipação de
recebí veis ao locador, bem como no seu fluxo de ca i x a . Mas o
locador deve ter bast ante cuidado, cer t ificando-se do pa t rimônio
do loca t á rio e seu histórico, v isto que em caso de inadimplênci a ,
dever á agua rda r a té o fina l do mês pa r a agir r apidamente com
demanda de despejo e pedido de l imina r, j á que a única ga r ant i a é o
pagamento de a luguel pontua l , fugindo das ca r acteríst icas das
ga r ant i as loca t íci as que ser ão abordadas.
Além disso, a Lei do Inqui l ina to informa que o a luguel v incendo
dever á ser pago, em caso de locação anua l , a té o sex to di a út i l do
mês v incendo. Apesa r de não ser consider ada uma ga r ant i a
loca t íci a , não pode ser usada junt amente com uma . Mui t as vezes
locadores, por não conhecer essa moda l idade, cobr am o a luguel
v incendo e ex igem out r a ga r ant i a loca t íci a . Isso é proibido, a lém de
ser sujei to a cont r a venção pena l (prisão ou mul t a ).
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Fiador
Uma das ga r ant i as ma is conhecidas. Consiste em um terceiro
(fi ador) se responsabi l i z a r sol ida ri amente pelo pagamento de
a luguéis e enca rgos do loca t á rio em caso de inadimplênci a .
Basicamente o fi ador pode apresent a r um ou ma is imóveis qui t ados
ou demonst r a r sua capacidade financeir a . Além disso, o fi ador
pode ser pessoa jurídica ou física .
Uma das obser v ações que o locador deve a tent a r é a qui t ação tot a l
do imóvel apresent ado como ga r ant i a pelo fi ador (imóvel
financi ado que não foi qui t ado não pode ser apresent ado como
ga r ant i a ). Um imóvel de f amí l i a ser ve como ga r ant i a , ou sej a , onde
o fi ador reside, desde que estej a qui t ado. Out r a obser v ação é que
o cônjuge, caso o fi ador sej a casado( a ), deve ser ci t ado no
cont r a to, sendo que o cônjuge não pode ser fi ador do esposo ( a ).
Em caso de mor te, f a lênci a (caso sej a pessoa jurídica ),
desapa recimento, interdição (não possuir condições de conduz ir ou
decidir sobre os a tos ci v is de sua v ida ) e/ou venda dos imóveis do
fi ador, o locador, segundo a Lei do Inqui l ina to, poder á sol ici t a r a
a l ter ação da ga r ant i a loca t íci a , dando um pr a zo pa r a o loca t á rio
efetua r a subst i tuição.
Por fim, t a l ga r ant i a é uma ót ima opção pa r a o locador, onde o
mesmo ter á um bem físico que ga r ant ir á uma espécie de
indeni z ação em caso de inadimplênci a , sendo impor t ante a tent a r o
período que pode demor a r em penhor a r o bem mobi l i á rio. Mas como
foi obser v ado, est amos f a l ando de um invest imento, cujo há
riscos, por menor que sej a .
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Caução Locat ícia
A caução loca t íci a consiste na apresent ação de um bem do
pa t rimônio do loca t á rio como ga r ant i a da locação. Esse bem pode
ser um bem mobi l i á rio, imobi l i á rio, dinheiro ou t í tulos e ações.
Apesa r de mui tos conhecerem a moda l idade de caução em dinheiro,
há as dema is opções, ficando a cri tério do locador acei t a r a
propost a dos dema is t ipos de caução.
Mui to semelhante ao fi ador, a caução de bens imóveis consiste na
apresent ação de um imóvel do loca t á rio como caução. Pa r a isso,
esse imóvel não pode ter nenhum gr a v ame (dí v ida , hipoteca , etc).
O v a lor de mercado deve ser exposto ao locador e inclusi ve deve
ser regist r ado na ma t rícul a do imóvel (em ga r ant i a ) que o bem foi
oferecido como ga r ant i a de um cont r a to de locação.
A caução mobi l i á ri a é bem pecul i a r, consiste na apresent ação de
um bem móvel do loca t á rio como ga r ant i a . Sempre deve fica r cl a ro
que depende da aprov ação e concordânci a do locador em acei t a r ou
não a ga r ant i a . Esse bem móvel deve ser regist r ado em um ca r tório
de t í tulos e documentos como ga r ant i a .
O loca t á rio pode apresent a r t í tulos e ações de empresas como
ga r ant i a loca t íci a , ficando o locador como responsá vel pelo
recebimento dos mesmos (deposi t á rio). O locador não poder á
resga t a r, usufruir ou vender os t í tulos ou ações sem a
concordânci a do loca t á rio ou ordem judici a l (em caso de despejo).
O loca t á rio só poder á resga t a r os t í tulos ou ações, com anuênci a
do locador ou após o término da locação.
Além disso, caso a empresa que emi t iu os t í tulos ou as ações f a l ir,
ent r a r em concorda t a ou l iquidação, o loca t á rio ter á t rint a di as
pa r a apresent a r out r a ga r ant i a pa r a prosseguir com a locação.
Essa forma pode ser uma boa opção ao locador, j á que há l iquidez
em f a vor do mesmo em caso de inadimplênci a . Porém o locador
deve a tent a r pa r a vol a t i l idade (inconst ânci a de preço) do mercado
de ações, dessa forma let r as de câmbios e t í tulos, por em ger a l
ha ver menos osci l ação, pode ser uma boa opção, j á que é protegido
pelo FGC.
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T ambém há a caução em dinheiro, que basicamente consiste no
depósi to de um v a lor que não pode ul t r apassa r t rês meses do v a lor
do a luguel (norma lmente é ex igido os t rês meses) em cadernet a de
poupança . Esse v a lor poder á ser usado em caso de despejo em
f a vor do locador, ou retorna r ao loca t á rio no fina l da locação.
Assim como a caução de t í tulos (e ações), é uma boa opção por
ha ver l iquidez em f a vor do locador em caso de inadimplênci a . O
locador deve entender que essa caução não pode ser aba t ida nos
úl t imos t rês meses de locação, j á que é uma ga r ant i a e não um
pagamento de a luguel .
Ao obser v a r di versas opções de ga r ant i as que o loca t á rio pode
apresent a r, ao cont r á rio de mui t as ofer t as não ci t adas em lei que
vem sido di vulgadas e usadas no mercado imobi l i á rio (como a luguel
sem ga r ant i a , com ca r t ão de crédi to, etc.), cabe ao locador est a r
ciente de qua is ga r ant i as rea lmente são v á l idas segundo a lei ,
segui-l as e ex igi-l as.
Dessa forma , o locador est a r á usando o invest imento a seu f a vor,
pois uma locação com ga r ant i a segundo a lei ir á t r a zer ma is
prev isibi l idade de lucro e segur ança jurídica .
Após o imóvel ser v isi t ado por interessados em a luga r, o locador
pode receber propost as pa r a efet i v a r a locação, cabendo ao
mesmo est a r prepa r ado pa r a ana l isá -l a ma tema t icamente se est á
de acordo com a lucr a t i v idade ca lcul ada no início da di vulgação.
Uma propost a é e deve ser est rutur ada nas seguintes condições:
pr a zo ( tempo de cont r a to), v igênci a (da t a de início do cont r a to),
ga r ant i a loca t íci a , v a lor de a luguel e obser v ações (sol ici t ações
específicas do proponente, como ret ir ada de a lgum utensí l io,
ca rênci a , inst a l ação de piso, etc).
7-ANALISANDO A PROPOSTA
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A principa l aná l ise que o locador deve f a zer é verifica r se a té o
fina l da locação o cont r a to est a r á de acordo com o lucro prev isto.
É um erro gr a ve ana l isa r apenas o período de 12 meses e não o
tot a l , pois mui t as vezes o cont r a to é de períodos ma is longos e um
desconto concedido no início da locação pode ser "cober to" no
longo pr a zo. Ent ret anto é incoerente basea r o cá lculo caso o
cont r a to for de períodos superiores a 12 meses, como por exemplo
36 meses e ha ver possibi l idade de rescisão a pa r t ir de 12 meses
sem mul t a cont r a tua l . Pa r a um desconto ser retornado em longo
pr a zo, deve ha ver tempo suficiente.
Um exemplo disso é em uma das si tuações que j á passei , onde o
locador est a v a com o imóvel sem a luga r dur ante cinco meses e
recebeu uma propost a de redução de R$1.000,00 no v a lor do
a luguel . A primeir a reação ao obser v a r sem ana l isa r de f a to os
números, seri a uma redução a l t a que a fet a ri a complet amente a
lucr a t i v idade da oper ação. Porém ana l isando ma tema t icamente não
prejudica ri a o lucro do imóvel , pois o período proposto er a de 36
meses e caso o rea juste anua l fosse sobre o v a lor origina l e não
sobre o v a lor proposto, conseguirí amos obter lucro semelhante ao
que o locador busca v a como demonst r ado aba i xo:
Como pode-se obser v a r, t ambém foi necessá rio uma redução na
t a x a administ r a t i v a da locação (que origina lmente er a 10%) e o
índice usado pa r a rea juste foi ca lcul ado com a médi a dos 24 meses
anteriores. Por t anto o resul t ado foi de R$24.873,44 de diferença
ent re os dois cená rios, o equi v a lente a 4,61 meses (de a luguel no
v a lor origina l), ou sej a , se o locador a lugasse naquele inst ante
teri a a mesma lucr a t i v idade, caso o imóvel t i vesse sido a lugado
dent ro de qua t ro meses anteriores.
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Além disso, o custo de condomínio e IPTU er a em torno de
R$1.500,00 mensa l , por t anto caso não fosse obser v ado a propost a
ma tema t icamente, o locador poderi a ter t ido prejuí zos naquele
momento. Vej a como é necessá rio ca lcul a r a lucr a t i v idade da
oper ação sobre o período tot a l do cont r a to, não se esquecendo de
ana l isa r se há possibi l idade de rescisão antecipada sem mul t a .
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Acessórios mui t as vezes usados como: rea juste sobre o preço
origina l di vulgado nos anúncios (caso ha j a uma redução sobre o
preço de a luguel do imóvel , e o pr a zo de locação ma ior), a judam o
locador a ceder descontos inici a is e recuper á -lo dur ante o
rest ante do período do imóvel a lugado.
A ca rênci a , mui t as vezes usadas em imóveis com necessidade de
manutenção, reforma ou obr a , é uma boa opção pa r a imóveis
comerci a is e residenci a is, que est ão v a z ios ou crus (cont r a piso,
sem teto, etc.).
At r a vés disso, o loca t á rio pode f a zer a reforma , manutenção ou
obr a ao receber um determinado período de isenção de a luguel e/ou
t a x as. Essa possibi l idade t r ás benefícios diret amente ao locador,
j á que o mesmo dei x a de invest ir diret amente no imóvel ,
potenci a l i z ando o invest imento em seu a t i vo sem sa ída de ca i x a .
Pa r a isso, é necessá rio a tent a r pa r a ca rênci a sobre v a lores tot a is
( a luguel , condomínio e IPTU), pois pa r a o fluxo de ca i x a , o
condomínio e IPTU são gastos. Descontos, ca rênci as e reformas
sol ici t adas devem ser ca lcul ados e inseridos como deduções dos
recebimentos de a luguéis ( a fina l , é um custo!). Se uma reforma
com ba i xo impacto financeiro f a zer o a t i vo v a lori z a r, a ponto de
cobr a r um preço ma ior no a luguel futur amente, esse desconto,
ca rênci a e/ou sol ici t ação ter á v a lor pa r a o imóvel .
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Além de obser v a r o lucro da oper ação, o locador tem que est a r de
acordo com os dema is i tens, como o t ipo de ga r ant i a ofer t ada (que
deve ser uma das opções l ist adas em lei como j á v imos acima ) e o
pr a zo de locação. O pr a zo, segundo a lei pode ser acordado ent re
as pa r tes, porém depende de vêni a conjuga l a pa r t ir de 10 anos de
cont r a to, ou sej a , caso o locador tenha um cônjuge ambos dever ão
ser ci t ados em cont r a to.
Pa r a a v ança r com o cont r a to, o locador dever á sent ir-se seguro de
que est a r á f a zendo uma boa negoci ação. E caso sej a necessá rio, o
mesmo pode retorna r com uma cont r a propost a aos interessados.
Dessa forma , com aná l ise financeir a da oper ação, v i abi l idade de
eventua is descontos, confirmação de pr a zo e ga r ant i a segundo lei ,
o locador est a r á bem encaminhado pa r a concret i z a r a locação de
seu imóvel .
Após o locador est a r de acordo com a propost a , é el abor ado os
cont r a tos pa r a concret i z a r a locação do imóvel . Quando a locação
não é diret a ( a luguel direto com locador) é fei to um cont r a to de
administ r ação (ent re locador e administ r ador da locação) e um
cont r a to de locação (ent re locador e loca t á rio). Basicamente, em
um cont r a to de locação est a r á discriminado o nome dos
envol v idos, o objeto do cont r a to (imóvel), pr a zo, da t a de
pagamento do a luguel , ga r ant i a e dema is termos acordados ent re
as pa r tes. J á em um cont r a to de administ r ação, que é fei to ent re
um administ r ador (podendo ser imobi l i á ri a por exemplo) e locador,
est a r á discriminado o nome dos envol v idos, objeto do cont r a to
(imóvel), pr a zo, responsabi l idades do administ r ador e termos
acordados ent re as pa r tes.
8-CONTRATOS
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Um i tem básico no cont r a to que deve ser obser v ado é a
discriminação corret a de todos envol v idos (locador e loca t á rio) e
todos seus dados, inclusi ve de seus cônjuges (se for o caso).
Primeir amente pa r a ev i t a r a t r aso com autent icação do cont r a to e
t ambém em caso de cobr ança judici a l é necessá rio que os dados
dos indi v íduos estej am corretos.
Out r a quest ão é referente a sol ida riedade, ou sej a , caso não sej a
ci t ado o cônjuge do loca t á rio (por exemplo), a responsabi l idade
cont r a tua l reca i sobre seu cônjuge, pois a sua não ci t ação
significa que o mesmo est á de acordo com toda decisão do
loca t á rio. Isso v a le t ambém pa r a o locador.
Presenciei a seguinte si tuação: num imóvel ha v i a 2 locador as (mãe
e fi lha ), sendo que a fi lha a lugou o imóvel , assinou o cont r a to e não
comunicou nada a out r a locador a (sua mãe) que est a v a em v i agem.
Cer to di a a mãe da locador a chegou de v i agem, foi v isi t a r seu
imóvel e se depa rou com o loca t á rio l á dent ro. Imagina a si tuação!
Isso gerou um gr ande t r anstorno, a lém de uma locador a processa r
a out r a . A quest ão é que não podi am rescindir a locação, v isto que
a fi lha er a responsá vel sol idá ri a de sua mãe, j á que não ci t a v a
ambas em cont r a to.
Ci t a r todos envol v idos t ambém antevê a vêni a conjuga l , que
segundo a lei do inqui l ina to, é necessá rio após 10 anos de
cont r a to. A vêni a conjuga l nada ma is é do que um documento onde
todos os locadores do imóvel e loca t á rios a legam est a r cientes da
cont inuação do cont r a to.
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O que o locador deve ter é a tenção e cer t ifica r-se que todos os
termos da locação estej am ci t ados em cont r a to, como
procedimentos em caso de inadimplênci a , mul t a em caso de a t r aso,
subst i tuição de energi a elét rica , responsabi l idade do loca t á rio de
pagamento das t a x as, procedimento pa r a encerr amento do
cont r a to. . . Isso ir á ev i t a r futuros t r anstornos, lembr ando que a
locação seguir á sempre o que o cont r a to ci t a .
O momento pós- assina tur a de cont r a to é tot a lmente prepa r a t i vo,
pois nesse momento é fei to todos os a justes fina is pa r a a ent r ada
do novo loca t á rio. O primeiro i tem que o locador deve se a ter é a
v istori a inici a l . Nesse documento est a r ão rel a t ados e fotogr a f ados
toda rel ação do que há no imóvel e seu est ado a tua l , devendo ser
assinado por loca t á rio e locador.
A v istori a pode ser fei t a pelo próprio locador caso a lugue de forma
diret a , ou por um v istori ador profissiona l (norma lmente as
imobi l i á ri as fornecem profissiona is que efetuam a v istori a ).
Ressa l to que não há necessidade de todas as pa r tes est a rem no
momento da v istori a , desde que sej a concedido um período ent re
48 a 72 hor as pa r a o loca t á rio f a zer qua lquer contest ação ou
obser v ação, sendo impor t ante t a l quest ionamento ser regist r ado
(por e-ma i l , por exemplo). Lembre-se que a v istori a é o documento
que da r á segur ança jurídica de que o loca t á rio ent rega r á o imóvel
no fina l do cont r a to nas mesmas condições recebidas, por t anto a
mesma precisa ser bem det a lhada .
9- PREPARAÇÕES PARA A ENTRADA DO
INQUILINO
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Além disso, o loca t á rio dever á receber todas as cópi as de cha ves,
sendo que o locador se cer t ifica r á que não há ma is cópi as à sol t as.
J á pensou em receber l igações de loca t á rios a legando que est a v am
em seu novo l a r e de repente se depa r a r am com um corretor
ent r ando no apa r t amento com um cl iente pa r a v isi t a r o imóvel ? !
Que si tuação! Por esses e out ros mot i vos, o locador deve zel a r
pel as cha ves e se for possí vel sugerir pa r a o loca t á rio subst i tuir a
fechadur a .
Out ro i tem é a t i tul a ridade das cont as do imóvel , que devem ser
subst i tuídas pa r a o loca t á rio. Pa r a f aci l i t a r a logíst ica e inclusi ve
aceler a r o processo de desocupação no fina l da locação, o locador
deve sol ici t a r o desl igamento de todas as cont as do imóvel antes
da ocupação do loca t á rio. Assim, o mesmo est a r á se preca vendo de
ha ver gastos (como energi a elét rica ) em seu nome dur ante a
locação.
Como administ r ador de imóveis, defino que administ r a r a locação
de um imóvel requer principa lmente organi z ação, entusi asmo e próa t i v idade. O administ r ador l ida di a ri amente com o gerenci amento
da oper ação, cobr ança , manutenções, a lém de uma séries de
si tuações que podem ocorrer dur ante a locação.
Pa r a os administ r adores e locadores que est ão inici ando essa
a t i v idade ou querem administ r a r a locação de seus imóveis,
primeir amente é necessá rio entender 2 t ipos de cobr ança que
podem ser fei t as mensa lmente do loca t á rio. Costumo chama r de
cobr ança t r adiciona l e cobr ança paga -recebe.
10-ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA
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Cobrança Tradicional
A cobr ança t r adiciona l é onde o inqui l ino f a z o pagamento de
a luguel , condomínio e IPTU (sem cont a r os gastos pessoa is, como
luz , gás, internet , etc.) sepa r adamente, ou sej a , o inqui l ino paga o
a luguel pa r a uma cont a (locador ou administ r ador da locação), o
boleto de condomínio em seu vencimento ( tendo como recebedor a
administ r ador a de condomínio) e o boleto de IPTU ( tendo como
recebedor a prefei tur a ). Como v ant agem, ci to o benefício no fluxo
de ca i x a , pois o locador receber á mensa lmente o v a lor de a luguel
l íquido. Deve o administ r ador (ou locador caso administ re) verifica r
se for am efetuados os pagamentos das dema is t a x as mensa lmente
(condomínio e IPTU), lembr ando que caso ha j a o pagamento integr a l
do IPTU (mui t as vezes o propriet á rio opt a por paga r a v ist a o v a lor
do IPTU anua l pa r a receber desconto), o loca t á rio dever á paga r seu
proporciona l do mês ( v a lor tot a l do IPTU di v idido em 12 pa rcel as) e
em caso de t a x as condôminas de responsabi l idade do locador
( veremos ma is a frente), t a l v a lor dever á ser descont ado do v a lor
de a luguel (inqui l ino paga o boleto de condomínio tot a l e recebe o
desconto no v a lor de a luguel).
Cobrança Paga-Recebe
Consiste no pagamento das t a x as de IPTU e condomínio pelo
locador e seu ressa rcimento junt amente com o pagamento do
a luguel , isto é, o inqui l ino paga r á a luguel , condomínio e IPTU na
mesma da t a de vencimento do a luguel , em cont a do administ r ador
(ou locador, caso administ re), ficando o locador responsá vel pelo
pagamento das t a x as de condomínio e IPTU em seus dev idos
vencimentos.
A principa l v ant agem é a organi z ação e f aci l idade na gest ão, pois
um boleto norma lmente demor a 48hs úteis pa r a ser compensado e
o administ r ador precisa r á agua rda r esse período pa r a verifica r se
foi qui t ado ou não as dema is t a x as (condomínio e IPTU), o que pode
inclusi ve a t r asa r o processo de desocupação do imóvel no fina l da
locação, pois em caso de não qui t ação o administ r ador só ter á a
confirmação após o período ci t ado (48 hor as). Além disso, a
cobr ança t r adiciona l mui t as vezes fica confusa pa r a o loca t á rio e
locador, com vencimentos em 3 da t as diferentes, for a quando o
IPTU foi pago integr a lmente, f a zendo o loca t á rio paga r IPTU
junt amente do a luguel ; ou em caso de t a x as ex t r aordiná ri as no
condomínio, que f a r á o v a lor ser descont ado do a luguel .
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Ajustes na cobrança, competência de condomínio e
manutenções
É impor t ante ser seguido um t ipo de cobr ança pa r a ev i t a r
a l ter ações dur ante a locação. Ao cobr a r os v a lores de a luguel ,
condomínio e IPTU, o administ r ador dever á f a zer cá lculos
proporciona is, principa lmente no início da locação. Afina l , nem
sempre o loca t á rio ent r a r á no imóvel no di a 01 do mês e sim
dur ante o mês corrido. Nesse caso dever ão ser ca lcul ados os
v a lores proporciona is do período usado a té a da t a de vencimento
do a luguel e a pa r t ir do próx imo mês inici a r a cobr ança dos v a lores
tot a is ( a luguel , condomínio e IPTU). Em caso de cobr ança
t r adiciona l , dever á ser a just ado com o loca t á rio como proceder á a
primeir a cobr ança , j á que norma lmente ser v ir á de " a juste", ou sej a ,
quem paga r á o quê pa r a a pa r t ir do segundo mês de locação as
cobr anças serem fei t as norma lmente.
Dur ante a locação pode ocorrer a t r asos no pagamento do a luguel e
nesse momento o administ r ador dever á respei t a r o cont r a to e
inserir juros (j á fi x ados em cont r a to) no v a lor do a luguel . Lembrese que toda decisão no presente ser v ir á de pretex to pa r a o futuro,
logo, se o administ r ador (e consequentemente o locador) quer
loca t á rios que paguem pontua lmente não deve abrir brechas, pois
exceções podem v ir a r recorrênci as.
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Nem todas as t a x as de condomínio são de inteir a responsabi l idade
do loca t á rio, pa r a isso a Lei do Inqui l ina to ci t a que as t a x as
ordiná ri as (que são necessá ri as pa r a o funcionamento do
condomínio) são de responsabi l idade do loca t á rio. J á as t a x as
ex t r aordiná ri as (que não f a zem pa r te dos gastos rot ineiros do
condomínio) são de responsabi l idade do locador. Aba i xo segue
discriminado o a r t igo 22 e 23 da Lei do Inqui l ina to:
"Ar t . 22. O locador é obrigado a:
[...]
X-pagar as despesas ext raordinárias de condomínio. Parágrafo
Único: Por despesas ext raordinárias de condomínio se
entendem aquelas que não se ref iram aos gastos rot ineiros de
manutenção do edi f ício, especialmente:
a)obras de reformas ou acréscimos que interessem à est rutura
integral do imóvel;
b)pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e
iluminação, bem como das esquadrias externas;
c)obras dest inadas a repor as condições de habi tabilidade do
edi f ício;
d)indeni zações t rabalhistas e previdenciárias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e)instalação de equipamento de segurança e incêndio, de
telefonia, de intercomunicação, de espor te e de lazer;
f )despesas de decoração e paisagismo nas par tes de uso
comum;
g)const i tuição de fundo de reserva. "
"Ar t .23. O locatário é obrigado a:
[...]
XII- pagar as despesas ordinárias de condomínio;
1° Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as
necessárias à administ ração respect iva, especialmente:
a)salários, encargos t rabalhistas, cont ribuições
previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b)consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso
comum;
c)limpeza, conservação e pintura das instalações e
dependências de uso comum;
d)manutenção e conservação das instalações e equipamentos
hidráulicos, elét ricos, mecânicos e de segurança, de uso
comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos
de uso comum dest inados à prát ica de espor te e lazer;
f )manutenção e conservação de elevadores, por teiro elet rônico
e antenas colet ivas;
g)pequenos reparos nas dependências e instalações elét ricas e
hidráulicas de uso comum;
h)rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação;
i)reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente ut ili zado
no custeio ou complementação das despesas referidas nas
alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao
início da locação. "
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Por fim, o cont r a to de locação ter á um período pa r a cumprimento
(como por exemplo 24 meses) e após t a l período o cont r a to ent r a r á
em período indeterminado, permanecendo as mesmas cl áusul as e
condições. Porém o locador fica sujei to a rescisão do cont r a to por
pa r te do loca t á rio a qua lquer momento (medi ante a v iso prév io com
antecedênci a de 30 di as), a lém disso, pa r a o locador obter a posse
do imóvel de vol t a , dever á ocorrer a lguma das seguintes si tuações:
f a l t a de pagamento do a luguel ou dema is enca rgos; rea l i z ação de
repa ros urgentes determinados pelo Poder Públ ico que não possam
ser execut adas com o loca t á rio no imóvel ; por mútuo acordo;
fina l i z ação do cont r a to de t r aba lho do loca t á rio com seu
empregador (se a ocupação do imóvel tem rel ação com seu
emprego); pa r a o uso próprio da residênci a de pa rentes do locador
que não possuam imóvel próprio; pedido de reforma ou demol ição
do imóvel que aumente a á rea const ruída em 20% ou 50% se o
imóvel for dest inado a hotel e pensão ou retomada pel a locação
ininterrupt a após 5 anos (com o mesmo loca t á rio).
Por t anto deve o administ r ador a tent a r o período de dur ação do
cont r a to de locação e fisca l i z a r pa r a não ent r a r em período
indeterminado, podendo inclusi ve ent r a r em cont a to com o
loca t á rio pa r a verifica r seu interesse em renov a r o cont r a to ou
não.
Um dos mi tos que ma is escuto de locadores e loca t á rios é que não
pode vender um imóvel que est á a lugado. A Lei do Inqui l ina to é
cl a r a ao a firma r que é possí vel sim, desde que sej a seguido o
procedimento lega l e concedido a preferênci a ao loca t á rio.
Inici a lmente, recomendo sempre dei x a r o loca t á rio ciente se há
intenção em venda do imóvel ou não, pois o mesmo não pode dei x a r
de abrir o imóvel pa r a interessados na venda , desde que sej a
prev i amente comunicado e combinado com o locador, inclusi ve
podendo ser ci t ado em cont r a to essa possibi l idade.
11-QUERO VENDER MEU IMÓVEL
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Se após a v isi t a de venda , o interessado na compr a f a zer uma
propost a , dever á ser concedido ao loca t á rio o direi to de
preferênci a , que poder á ser exercido em a té 30 di as após ser
informado. Lembr ando que a preferênci a é a possibi l idade de o
loca t á rio compr a r o imóvel nas mesmas condições da propost a
fei t a pelo interessado na compr a . Caso o loca t á rio não manifeste o
interesse na compr a no pr a zo de 30 di as, ou não tenha interesse
na compr a do imóvel , o locador poder á prosseguir com a venda .
Prosseguindo com a venda do imóvel , após el abor ação do cont r a to
de compr a e venda e assina tur a da escri tur a (ou cont r a to do
financi amento), o novo propriet á rio poder á prosseguir com a
locação do imóvel com as mesmas condições bast ando apenas um
termo adi t i vo subst i tuindo o locador; ou sol ici t a r a posse do
imóvel a lugado, concedendo o pr a zo de 90 di as ( à cont a r da da t a
da assina tur a da escri tur a ou cont r a to de financi amento) pa r a
sa ída do a tua l loca t á rio do imóvel . Nesse t ipo de si tuação, não
incide mul t a cont r a tua l por rescisão.
Sabemos que em a lgum momento a locação ter á seu encerr amento.
Por isso, o locador precisa est a r pronto pa r a os procedimentos que
devem ser seguidos pa r a receber o imóvel nas melhores condições
e prosseguir r apidamente com a di vulgação ou a té mesmo a
ocupação de um novo loca t á rio.
12-ENCERRAMENTO DO CONTRATO
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Dur ante o nosso di a a di a cada vez ma is corrido percebemos que
mesmo com todo pl anej amento, há si tuações em que há
imprev istos. E isso é norma l ! F a z pa r te da v ida ! Na locação
imobi l i á ri a não é diferente, há imprev istos que podem incent i v a r o
loca t á rio a sa ir do imóvel , como por exemplo, uma opor tunidade de
emprego for a do pa ís. Como aprendemos, todo cont r a to de locação
tem um pr a zo e seu descumprimento impl ica em mul t a cont r a tua l .
Pa r a ca lcul a r a mul t a por rescisão antes do término do cont r a to de
locação, pode-se seguir a seguinte fórmul a :
PERÍODO RESTANTE PARA O TÉRMINO DO CONTRATO X 3(MESES DE ALUGUEL )
---------------------------------------------------------------------------------
PERÍODO TOTAL DO CONTRATO
Ex : Em um cont r a to de locação com o pr a zo de 12 meses, em caso
de rescisão no 7º mês a mul t a fica ri a assim:
5 x 3
------------
12
O resul t ado seri a 1,25, ou sej a , a mul t a nesse caso seri a 1,25
vezes o v a lor do a luguel .
EXCESSÃO:
A Lei do Inqui l ina to é cl a r a ao proteger o empregado, isent ando-o
de mul t a , em caso de t r ansferênci a pelo empregador (públ ico ou
pri v ado), pa r a prest a r ser v iço em loca l idade di versa do início do
cont r a to. Pa r a isso, o inqui l ino deve not ifica r o propriet á rio no
pr a zo de 30 di as de antecedênci a .
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Processos f inais para desocupação do imóvel
Pa r a fina l i z a r o cont r a to de locação, o loca t á rio (ou locador)
dever á comunica r com antecedênci a seu interesse e seguir os
dev idos procedimentos pa r a o encerr amento.
Primeir amente ser á fei to a v istori a prel imina r, antes da sa ída do
loca t á rio, que na qua l rel a t a r á o est ado a tua l do imóvel ,
compa r ando com a v istori a rea l i z ada no início da locação. Nesse
momento, o loca t á rio ser á informado sobre qua lquer manutenção
ou a juste à ser rea l i z ado, pa r a no momento da v istori a fina l est a r
tudo "ok ".
Enquanto isso, ser á rea l i z ado o cá lculo fina l , com os dev idos
proporciona is de condomínio, IPTU e a luguel . Mesmo que a
cobr ança sej a de modo t r adiciona l , é idea l fina l i z a r o processo de
locação sol ici t ando o pagamento do mont ante dev ido em cont a do
administ r ador. Dessa forma , o locador f a z o pagamento das t a x as e
recebe o reembolso proporciona l , most r ando que a cobr ança cobr a -
recebe agi l i z a r á a desocupação e disponibi l i z ação do imóvel pa r a
comerci a l i z ação. O administ r ador dever á sol ici t a r t ambém o
comprov ante de desl igamento de cont as do imóvel (como gás,
energi a elét rica , etc.).
Por fim, ser á rea l i z ada a v istori a fina l do imóvel , que nada ma is é a
rev isão da v istori a prel imina r; a devolução da ga r ant i a loca t íci a
(caso sej a caução); assina tur a dos termos de rescisão do imóvel
(documento informando que a locação foi encerr ada ) e a ent rega
de cha ves ao locador. Assim, o imóvel est a r á em condições e
pronto pa r a prosseguir com uma nov a locação.
Chegamos ao fina l desse E-book ! Meu objet i vo foi apresent a r, de
forma pr á t ica , uma v isão ger a l do mercado de locações de imóveis.
Agor a você j á pode a v a l i a r qua l melhor meio de di vulgação pa r a
você, dei x a r o imóvel apto pa r a locação, precificá -lo, escolher o
t ipo de a luguel recomendado com base em seu perfi l e inclusi ve
administ r a r a locação de seu imóvel , ou a té de terceiros.
CONCEITOS FINAIS
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O conhecimento nos l iber t a de a rmadi lhas di á ri as e futur as, sendo
que sua especi a l i z ação em determinado assunto é necessá rio e
mui to impor t ante, mas ger a lmente só percebemos seu v a lor na
hor a do aper to. Por isso, rei tero que todo conhecimento
apresent ado aqui de nada v a ler á , se não for combinado a pr á t ica .
Só depende de você!
Como j á mencionei no início desse e-book , esses mesmos
ensinamentos uso di a ri amente em minha v ida e em minha
imobi l i á ri a , a D.Va rreir a .
A D.Va rreir a prest a assessori a na compr a e venda de imóveis,
a judando encont r a r o imóvel idea l ; prest a ser v iço de mentori a em
locação, administ r ação e invest imentos de imóveis, a judando
locadores e invest idores a rent abi l i z a r no mercado imobi l i á rio. Se
você quer ter uma experiênci a de compromisso mútuo com quem é
autoridade no assunto, acompanhe as redes soci a is da D.Va rreir a
(@d. v a rreir a ).
Obrigado por ler este e-book e lembre-se: conhecimento é poder,
mas infini t amente ma ior se acrescido de AÇÃO!
Dougl as Va rreri a , empresá rio, invest idor, amante de l i v ros e de seu
espor te f a vori to: o tênis. Atua no mercado de imóveis como
invest idor, mentor e corretor de imóveis desde os 18 anos.
SOBRE O AUTOR
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Dedica seu di a a di a produz indo conteúdos imobi l i á rios, orient ando
os mentor ados da D.Va rreir a , administ r ando seus imóveis e
gerenci ando a sua imobi l i á ri a , a D.Va rreir a . Acredi t a que o princípio
do sucesso est á no conhecimento.
Inst agr am: @dougl asv a rreir a
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