Por se tratar de uma concorrência pela aquisição de um
imóvel pelo valor maior, a emoção nos minutos finais ddos
leilões de imóveis pode levar o arrematante a oferecer um
lance muito elevado e acabar saindo no prejuízo. Por isso, a
fixação de lance máximo de acordo com as finanças do
interessado, antes do início do leilão, é essencial para o
sucesso da arrematação.
A advogada especialista em Direito Imobiliário e sócia da
Osório Batista Advogados, Ana Carolina Osório defende a
importância de fazer um estudo de viabilidade, para nunca
superar o lance máximo determinado no resultado de seus
estudos. Mas, para isso, é preciso que o interessado saiba o
que deve ser levado em consideração na hora de calcular o
valor do lance máximo.
É importante lembrar que os leilões judiciais ocorrerem
sempre em duas datas. Na primeira data, o valor mínimo de
aquisição corresponde ao valor de avaliação do imóvel. Na
segunda data, o imóvel poderá ser comprado pelo percentual
mínimo previsto no edital de leilão, que costuma
corresponder a 50% do valor de avaliação.
Ela destaca a importância de se analisar os custos com a
manutenção do imóvel, como taxa de condomínio e IPTU/TLP,
pois tais custos serão suportados pelo adquirente até a
conclusão dos trâmites do leilão e revenda. Por segurança, a
advogada sugere que o interessado na compra do imóvel em
leilão considere um prazo de 8 meses entre o leilão e a
revenda. Ao traçar esse cenário pessimista de prazo de
revenda, o lucro mínimo esperado não será afetado caso a
revenda ocorra antes disso, uma vez que a lucratividade será
ainda superior àquela estimada.
Para facilitar a revenda rápida, ela sugere que o imóvel seja
anunciado para venda com um desconto de pelo menos 5%
sobre o valor de mercado.
"Deve-se verificar o valor mínimo de aquisição no 2º leilão,
além dos custos envolvidos com a arrematação e manutenção
do imóvel, até a revenda (prazo mínimo de 8 meses de leilão).
Também é necessário determinar o valor de revenda,
considerando um desconto de, no mínimo, 5% sobre o valor
de mercado", destaca.
Para ajudar a fixação do lance máximo, Ana Carolina Osório
desenvolveu uma calculadora que permite avaliar a
viabilidade financeira do leilão e, após a revenda, avaliar o
lucro obtido com a arrematação. Ainda é possível simular o
aumento do valor do lance de acordo com o seu custo de
oportunidade e definir, assim, seu lance máximo.
"Se a estimativa de lucro, considerando a aquisição pelo valor
mínimo previsto no edital, foi de 50%, e o dinheiro que sera investido no leilão está alocado em investimento que rende
12% ao ano, você possui uma janela para aumentar o lance
mínimo", explica a especialista.
Após verificar todos esses pontos, o interessado deve incluir
os valores na calculadora financeira, que está disponível no
site da Osório Batista Advogados e verificar a estimativa de
lucro com a revenda do imóvel.
