Novo Financiamento Imobiliário no Brasil (2025–2027): o que mudou no SFH/SBPE, uso do FGTS e impactos em 2026

Em 2025, o financiamento imobiliário no Brasil entrou em uma fase de modernização relevante, com mudanças no modelo de funding do crédito habitacional (especialmente o SBPE, ligado à poupança) e com a ampliação do alcance do SFH. Na prática, isso mexe com limites de enquadramento, regras de utilização de recursos e, principalmente, com a capacidade dos bancos de ofertarem crédito ao longo de 2026, com consolidação prevista para 2027.

Sumário

• 1) Por que o modelo de financiamento mudou?
• 2) Teto do SFH: de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões
• 3) SBPE e poupança: o que muda na prática
• 4) Transição em 2026 e vigência a partir de 2027
• 5) FGTS: uso ampliado no novo teto
• 6) Impactos para quem compra, vende e para corretores
• 7) Checklist de aprovação: documentação e regularidade do imóvel
• FAQ
• Fontes

1) Por que o modelo de financiamento mudou?

O crédito imobiliário brasileiro, por muitos anos, dependeu fortemente da poupança como fonte de recursos (SBPE). Quando o saldo da poupança perde força (por exemplo, com migração para investimentos mais rentáveis em cenários de juros altos), a oferta de crédito tende a ficar mais seletiva. Por isso, as mudanças anunciadas em 2025 buscaram modernizar a estrutura de funding e criar um mecanismo mais flexível para sustentar a concessão.

Importante: isso não significa “juros automaticamente menores”. A taxa final para o comprador ainda depende do cenário macroeconômico e das políticas de crédito de cada banco. O ponto central da reforma é tornar o sistema mais eficiente e adaptável ao longo do tempo.

2) Teto do SFH: de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões

Uma das mudanças mais relevantes para o público é a ampliação do teto do SFH para R$ 2,25 milhões (antes R$ 1,5 milhão). Com isso, mais imóveis passam a se enquadrar nas regras do SFH, o que pode incluir um número maior de famílias e imóveis de padrão médio e médio-alto.

• Mais imóveis elegíveis dentro do SFH em diversas capitais e regiões valorizadas.
• Mais previsibilidade de regra para enquadramento, em comparação com linhas totalmente livres (SFI).
• Estratégia de compra mais ampla: o comprador pode avaliar imóveis melhores localizados ou com planta maior sem “estourar” o teto anterior.

3) SBPE e poupança: o que muda na prática

Antes, a regra clássica do SBPE exigia que parte relevante dos depósitos da poupança fosse direcionada ao crédito habitacional, com parcela retida como compulsório e outra parcela de livre uso. No novo modelo, o objetivo é reduzir rigidez e criar um mecanismo gradual em que a utilização dos recursos se torne mais eficiente conforme o sistema se adapta.

Na prática, esse redesenho incentiva bancos a combinarem captação via mercado (como instrumentos de crédito) com a estrutura tradicional, buscando melhorar a disponibilidade de funding para o financiamento imobiliário. Para o comprador e para o corretor, o efeito esperado é maior estabilidade de oferta e possibilidade de produtos mais competitivos em determinados perfis.

4) Transição em 2026 e vigência a partir de 2027

As mudanças não entram “todas de uma vez”. O que foi divulgado indica um período de transição em 2026, com a vigência do novo modelo de forma mais completa a partir de janeiro de 2027. Nesse período, bancos e agentes do mercado precisam ajustar processos internos: análise de crédito, enquadramentos, políticas de risco e oferta de produtos.

• 2025: anúncios e início da implementação regulatória.
• 2026: fase de adaptação (produtos e processos).
• 2027: vigência plena conforme cronograma divulgado.

Para quem atua no dia a dia do mercado, isso cria uma oportunidade de diferenciação: quem acompanha as regras e orienta o cliente com clareza tende a converter mais visitas em proposta aprovada.

5) FGTS: uso ampliado para imóveis até R$ 2,25 milhões

Outro ponto de alto impacto prático é a ampliação do uso do FGTS no novo teto (R$ 2,25 milhões), incluindo possibilidades como compra, amortização de saldo devedor e abatimento de parcelas, conforme as condições divulgadas. Esse tema ganhou destaque em novembro de 2025 e foi amplamente repercutido por veículos e canais oficiais.

Para o comprador, isso pode significar entrada mais viável ou redução do custo financeiro ao longo do tempo, principalmente quando combinado com uma boa estratégia de financiamento e planejamento de documentação.

6) O que muda na prática para quem compra ou vende imóveis

Para compradores

• Mais opções de enquadramento com o teto ampliado do SFH.
• Possibilidade de uso do FGTS dentro do novo limite (conforme regras aplicáveis).
• Mais necessidade de orientação: a melhor condição depende do perfil de renda, documentação e do banco.

Para vendedores e incorporadoras

• Base maior de compradores habilitados para determinados padrões de imóvel, especialmente próximos ao teto do SFH.
• Mais velocidade de absorção pode ocorrer em produtos bem precificados e com documentação “redonda”.

Para corretores e imobiliárias

• Atualização constante sobre SFH/SBPE/FGTS e linhas dos bancos.
• Atendimento consultivo: explicar enquadramento, etapas, custos e prazos aumenta conversão e reduz frustração.
• Pré-checagem documental antes da proposta: evita perda de tempo e reprovações por detalhe.

7) Checklist de aprovação: documentação e regularidade do imóvel

Independente do novo modelo, financiamento aprovado ainda depende do básico bem feito: documentação do imóvel, documentação do comprador e regularidade. Quando alguma etapa está incompleta, o processo costuma travar na análise do banco.

• Matrícula atualizada e verificação de ônus/gravames.
• IPTU e informações cadastrais em dia.
• Condomínio (quando aplicável): situação e eventuais certidões.
• Edificação regular: conferir se a realidade do imóvel confere com o registro (quando aplicável).
• Documentos do comprador: renda, crédito, estado civil e comprovantes consistentes.

Se você quiser, a BRJ Imóveis pode te orientar no checklist para evitar retrabalho e acelerar a aprovação. Chame no WhatsApp.

FAQ

O novo teto do SFH (R$ 2,25 milhões) vale para todo mundo automaticamente?

O teto ampliado muda o enquadramento do imóvel no SFH, mas a aprovação depende do banco, do perfil do comprador, da renda e da documentação do imóvel.

Isso significa que os juros vão cair em 2026?

Não necessariamente. O novo modelo melhora a estrutura de funding e a capacidade de oferta, mas juros ao consumidor dependem do cenário macro e das políticas de crédito. Use o novo contexto para comparar propostas e fazer simulações com antecedência.

Posso usar FGTS em imóveis até R$ 2,25 milhões?

Houve ampliação divulgada para o novo teto, incluindo compra e formas de abatimento/amortização, conforme condições regulamentadas. É importante confirmar no banco e conferir seu enquadramento.

Fontes (para consulta)

• Governo Federal / Ministério das Cidades (informações sobre o novo modelo de financiamento): Acessar
• Agência Brasil (repercussão e detalhes do anúncio e medidas): Acessar
• Reuters (notícias e cronograma reportado para a transição do modelo): Acessar
• Poder360 (contexto e repercussões do teto do SFH e SBPE): Acessar
• CNN Brasil (cobertura sobre FGTS e repercussões no mercado): Acessar

Atenção: este conteúdo é informativo e pode sofrer ajustes conforme regulamentações e políticas de crédito das instituições. Para decisão de compra/financiamento, confirme condições diretamente com o banco e avalie sua documentação e enquadramento.

BRJ Imóveis — Atendimento e simulações: (21) 96514-9641